Kredyt stały vs zmienny
3 JTBD: policz ratę, stress-test 3 scenariuszy WIBOR, pomóż wybrać per profil ryzyka. Anchor 2022: WIBOR peak 7,61%.
| Forma | Oprocentowanie | Rata mies. | Total cost (jeśli stała) |
|---|---|---|---|
| Stałe (5 lat) | 6,95% | 2814 zł | 844 311 zł |
| Zmienne (WIBOR + marża) | 5,84% | 2538 zł | 761 468 zł (tylko jeśli WIBOR niezmienny — Tab 2 dla scenariuszy) |
Jak działa porównanie kredytu stałego vs zmiennego
Wybór między stałym a zmiennym oprocentowaniem kredytu hipotecznego to jedna z największych decyzji finansowych życia — kredyt towarzyszy 25-30 lat. Decyzja jest trudna, bo PRZYSZŁY WIBOR jest nieznany. Każdy bank może wycenić jutrzejsze stopy inaczej.
Decision tree dotyczy NOWYCH kredytów hipotecznych (2026), gdzie bank zwykle oferuje: stałą stopę zafiksowaną na 5 lat (po tym renegocjacja) lub zmienną opartą na WIBOR 3M plus stała marża banku przez całe życie kredytu (15-30 lat).
Mechanika 2 form oprocentowania
Stałe oprocentowanie 5 lat
oprocentowanie = stała_stopa_kontraktowa (przez 5 lat fix) po 5 latach: renegocjacja na nowe warunki rynkowe typowy zakres 2026: 6,5%–7,5% (rata-równa formula) WADY: zwykle wyższa stopa początkowa (bank wycenia future increase) ZALETY: predictability — wiesz, ile zapłacisz przez 5 lat LEPIEJ: niski profil ryzyka, mała rezerwa, prognoza wzrostu WIBOR
Zmienne oprocentowanie WIBOR + marża
oprocentowanie = WIBOR_3M + marża_banku_stała gdzie WIBOR 3M re-prici co 3 miesiące (nowy odczyt) marża zafiksowana w umowie na całe życie kredytu (15-30 lat) typowo: marża 1,8–2,5% + WIBOR 3M (~3,84% obecnie) = ~5,64–6,34% WADY: rata zmienia się z WIBOR — przy spadku zysk, przy wzroście strata ZALETY: niższa stopa początkowa zwykle, korzyść z obniżek RPP LEPIEJ: wysoka rezerwa, gotowość na zmienność, prognoza spadku WIBOR
Anchor historyczny: WIBOR 3M 2021–2026
WIBOR 3M wzrósł z 0,21% do 7,61% w 9 miesięcy (2022)
Historyczny szczyt WIBOR 3M osiągnął 7,61% w październiku 2022 po cyklu podwyżek RPP +740pb (z 0,21% w 2021). Dla osoby z kredytem 400 000 zł na 25 lat przy marży 2,0% to oznaczało wzrost raty z około 1 600 zł/mies (przy WIBOR 0,21% + marża 2,0% = 2,21% oprocentowania) do około 3 200 zł/mies (przy WIBOR 7,61% + 2,0% = 9,61%) — podwojenie raty w 9 miesięcy.
Od 2024 RPP zaczął cykl obniżek. WIBOR 3M aktualnie ~3,84-3,85% (wiosna 2026), NBP stopa referencyjna 3,75% (od 5.03.2026 obniżka z 4,00%). Trajektoria nieznana — RPP nie publikuje forward guidance, decyzje monthly.
Konsekwencja dla decyzji: nikt nie wie, gdzie WIBOR będzie za 5 lat. Stress-test (Tab 2) modeluje 3 scenariusze hipotetyczne — optymistyczny (RPP cuts continue, WIBOR 2,5%), bazowy (~obecny 3,75%), pesymistyczny (powrót do warunków 2022, 5,5%). To NIE prognoza — to test odporności Twojego budżetu na różne scenariusze.
Wzór rata-równa (annuity)
Standardowa formuła miesięcznej raty
rata = K × (r/12) × (1 + r/12)^n / ((1 + r/12)^n − 1) gdzie: K = kapitał (kwota kredytu, zł) r = oprocentowanie roczne (decimal, np. 0,07 dla 7%) n = liczba miesięcy (lat × 12, np. 300 dla 25 lat)
Przykład: K = 400 000, r = 0,07 (7%), n = 300 (25 lat): rata = 400 000 × 0,005833 × 5,7045 / 4,7045 ≈ 2 829,61 zł/mies. Total cost = 848 883 zł (z czego 448 883 zł to odsetki).
Saldo kapitału po t miesiącach (closed-form): S(t) = K × (1+r/12)^t − rata × ((1+r/12)^t − 1) / (r/12). Używane w stress-test: po 5 latach (60 mies) jakie saldo zostaje, na które przeliczamy nową ratę przy nowym WIBOR.
3 scenariusze stress-testu — co znaczą
| Scenariusz | WIBOR za 5 lat | Założenie makro |
|---|---|---|
| Optymistyczny | 2,5% | RPP kontynuuje obniżki w 2026-2030, inflacja przebija cel 2,5% NBP, recesja przyspiesza luzowanie |
| Bazowy | 3,75% | WIBOR utrzymuje się ~obecnie (NBP 3,75%, kanał neutralny). Najbardziej prawdopodobny dla horyzontu 5-letniego |
| Pesymistyczny | 5,5% | Powrót do warunków 2022: nowy szok inflacyjny, RPP musi podnieść stopy. Mniej prawdopodobne ale historicznie zdarzyło się |
Stress-test to nie prognoza. To test "co jeśli". Nawet jeśli scenariusz pesymistyczny jest mało prawdopodobny, modelowanie go pokazuje, czy Twój budżet by przetrwał. Banki same używają stress-testu +2,5pp przy ocenie zdolności kredytowej (KNF rekomendacja).
Decision logic — kiedy wybrać każdą formę
- Niska rezerwa (<3 mies rat) + niski profil ryzyka → STAŁE (predictability ważniejsza niż oszczędność, brak bufora na shock).
- Plan refinansowania za 3-5 lat → ZMIENNE (refinansowanie eliminuje WIBOR risk po refinansowaniu, zmienne tańsze upfront).
- Wysoka rezerwa (≥6 mies) + wysoki profil + prognoza spadku WIBOR → ZMIENNE (komfort z wahaniami + benefit z obniżek).
- Prognoza wzrostu WIBOR + okres ≥25 lat → STAŁE (long-tail risk wzrostu przez dekady, stałe chroni 5 lat min).
- Stabilna prognoza + średni profil ryzyka → ZMIENNE (expected value historycznie favorables — WIBOR średnio ~3,5% 2003-2026).
- Inne kombinacje → arytmetyczny ranking po stress-test bazowym (Tab 2).