Kalkulator Kredytu Hipotecznego 2026
Oblicz ratę kredytu hipotecznego (równą lub malejącą), przetestuj scenariusze WIBOR i zobacz oszczędności z nadpłat kapitału.
Oblicz ratę kredytu hipotecznego
zł
Kwota pożyczki (bez wkładu własnego)lat
Typowo 15-35 lat%
21.04.2026: 3,84%%
Typowa: 1,8-2,5%Równe = wygodne, Malejące = tańsze
5,84%
= WIBOR 3M + marżaHarmonogram spłaty — pierwsze 12 miesięcy
| Mies. | Rata | Kapitał | Odsetki | Saldo |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 2538 zł | 592 zł | 1947 zł | 399 408 zł |
| 2 | 2538 zł | 594 zł | 1944 zł | 398 814 zł |
| 3 | 2538 zł | 597 zł | 1941 zł | 398 217 zł |
| 4 | 2538 zł | 600 zł | 1938 zł | 397 616 zł |
| 5 | 2538 zł | 603 zł | 1935 zł | 397 013 zł |
| 6 | 2538 zł | 606 zł | 1932 zł | 396 407 zł |
| 7 | 2538 zł | 609 zł | 1929 zł | 395 798 zł |
| 8 | 2538 zł | 612 zł | 1926 zł | 395 186 zł |
| 9 | 2538 zł | 615 zł | 1923 zł | 394 571 zł |
| 10 | 2538 zł | 618 zł | 1920 zł | 393 953 zł |
| 11 | 2538 zł | 621 zł | 1917 zł | 393 332 zł |
| 12 | 2538 zł | 624 zł | 1914 zł | 392 708 zł |
Saldo na koniec każdego roku
| Rok | Spłacony kapitał | Pozostało | % spłacone |
|---|---|---|---|
| 1 | 7292 zł | 392 708 zł | 1,8% |
| 2 | 15 021 zł | 384 979 zł | 3,8% |
| 3 | 23 214 zł | 376 786 zł | 5,8% |
| 4 | 31 898 zł | 368 102 zł | 8,0% |
| 5 | 41 104 zł | 358 896 zł | 10,3% |
| 6 | 50 861 zł | 349 139 zł | 12,7% |
| 7 | 61 204 zł | 338 796 zł | 15,3% |
| 8 | 72 168 zł | 327 832 zł | 18,0% |
| 9 | 83 789 zł | 316 211 zł | 20,9% |
| 10 | 96 107 zł | 303 893 zł | 24,0% |
—
WIBOR 3M 21.04.2026: 3,84% · Zaktualizowano 2026-04-22
Jak używać kalkulatora
Zakładka "Rata kredytu"
Wpisz kwotę kredytu (np. 400 000 zł), okres spłaty (typowo 20-30 lat), aktualny WIBOR 3M (21.04.2026: 3,84%) i marżę banku (typowo 1,8-2,5%). Kalkulator porówna ratę równą (annuitet) i raty malejące, pokaże łączny koszt kredytu oraz harmonogram spłaty pierwszych 12 miesięcy i saldo na koniec każdego roku.
Zakładka "Scenariusze WIBOR"
Zobacz jak zmiana WIBOR wpłynie na Twoją ratę. Porównaj 3 scenariusze: optymistyczny (WIBOR spada), obecny i pesymistyczny (WIBOR rośnie do 6%). Ta symulacja jest krytyczna — w 2022 WIBOR wzrósł z 0,1% do 7,6% w 12 miesięcy, a raty wzrosły nawet o 100%.
Zakładka "Nadpłata kredytu"
Oblicz ile zaoszczędzisz na odsetkach i o ile szybciej spłacisz kredyt, jeśli będziesz nadpłacać. Nadpłata 500 zł/mies. przy kredycie 400 000 zł / 25 lat / 5,84% = spłata 7 lat wcześniej i oszczędność ~142 000 zł odsetek.
Wzory
Oprocentowanie:
• Oproc. = WIBOR 3M + marża banku
• Przykład: 3,84% + 2,00% = 5,84%
Rata równa (annuitet):
• r = oprocentowanie / 12 / 100 (miesięczna stopa)
• n = lat × 12 (liczba rat)
• Rata = kwota × [r × (1+r)n] / [(1+r)n − 1]
• Suma odsetek = Rata × n − kwota
Raty malejące:
• Część kapitałowa = kwota / n (stała)
• Odsetki(i) = saldo(i) × r (malejące)
• Rata(i) = część kapitałowa + odsetki(i)
• Pierwsza rata najwyższa, ostatnia najniższa
Nadpłata — skrócenie okresu:
• Nadpłata zmniejsza saldo → niższe odsetki w kolejnych miesiącach
• Efektywny zwrot z nadpłaty = oprocentowanie kredytu (np. 5,84%)
• Bezpłatna po 3 latach (Ustawa o kredycie hipotecznym 2017)
• Oproc. = WIBOR 3M + marża banku
• Przykład: 3,84% + 2,00% = 5,84%
Rata równa (annuitet):
• r = oprocentowanie / 12 / 100 (miesięczna stopa)
• n = lat × 12 (liczba rat)
• Rata = kwota × [r × (1+r)n] / [(1+r)n − 1]
• Suma odsetek = Rata × n − kwota
Raty malejące:
• Część kapitałowa = kwota / n (stała)
• Odsetki(i) = saldo(i) × r (malejące)
• Rata(i) = część kapitałowa + odsetki(i)
• Pierwsza rata najwyższa, ostatnia najniższa
Nadpłata — skrócenie okresu:
• Nadpłata zmniejsza saldo → niższe odsetki w kolejnych miesiącach
• Efektywny zwrot z nadpłaty = oprocentowanie kredytu (np. 5,84%)
• Bezpłatna po 3 latach (Ustawa o kredycie hipotecznym 2017)
Przykłady
Przykład 1: Kredyt 400 000 zł / 25 lat / WIBOR 3,84% + marża 2,00%
Kwota kredytu400 000 zł
Oprocentowanie5,84%
Okres25 lat (300 rat)
Rata równa (stała)~2 535 zł
Suma odsetek (rata równa)~360 500 zł
Pierwsza rata malejąca~3 280 zł
Ostatnia rata malejąca~1 340 zł
Suma odsetek (malejące)~293 000 zł
Oszczędność na malejących~67 500 zł
Przykład 2: Wzrost WIBOR z 3,84% do 6,00% (szok 2022)
Rata przy WIBOR 3,84% (oproc. 5,84%)2 535 zł
Rata przy WIBOR 6,00% (oproc. 8,00%)3 087 zł
Różnica miesięczna+552 zł
Różnica roczna+6 624 zł
Bufor KNF (rekomendacja S)+2,5-5 p.p. przy liczeniu zdolności
Przykład 3: Nadpłata 500 zł/mies. przy 400k / 25 lat / 5,84%
Bez nadpłaty — okres spłaty25 lat (300 rat)
Bez nadpłaty — odsetki~360 500 zł
Z nadpłatą 500 zł/mies — okres~18 lat
Skrócenie okresu~7 lat
Nowa suma odsetek~218 500 zł
Oszczędność na odsetkach~142 000 zł
Efektywny zwrot~5,84% = oprocentowanie kredytu
Najczęściej zadawane pytania
W kwietniu 2026 typowa marża kredytu hipotecznego w Polsce wynosi 1,8-2,5% (+ ubezpieczenie pomostowe +1-1,5 p.p. do wpisu hipoteki do księgi wieczystej). Marża zależy od: wkładu własnego (LTV <20% = wyższa marża), scoringu, korzystania z konta banku i ubezpieczeń. Najniższe marże (1,5-1,8%) dostępne są przy wkładzie 30%+ i pakiecie produktów.
Raty malejące są tańsze łącznie (mniej odsetek), ale wymagają większej zdolności kredytowej na początku (pierwsza rata o 25-30% wyższa niż rata równa). Rata równa jest wygodniejsza i pozwala wziąć większy kredyt. Przy 400k / 25 lat / 5,84% oszczędność na malejących to ~67 500 zł — warto jeśli masz zdolność.
Efektywny zwrot z nadpłaty = oprocentowanie kredytu. Przy 5,84% kredycie i lokacie 5% — nadpłata wygrywa (gwarantowany zwrot 5,84% netto, lokata 5% brutto = ~4% netto po Belce 19%). Wyjątek: jeśli masz wyższe długi (karta 18-20%) — spłacaj je pierwsze. Po 3 latach od podpisania umowy nadpłata jest bezpłatna (Ustawa o kredycie hipotecznym 2017).
Przy kredycie 400 000 zł / 25 lat / marży 2,0% wzrost WIBOR z 3,84% do 6,0% oznacza wzrost raty z ~2 535 zł do ~3 087 zł — o 552 zł miesięcznie (6 624 zł rocznie). W 2022 r. WIBOR wzrósł z 0,1% do 7,6% w 12 miesięcy — raty wielu kredytobiorców wzrosły o 80-120%. Dlatego KNF wymaga od banków liczenia zdolności z buforem +2,5-5 p.p.
WIBOR (Warsaw Interbank Offered Rate) to stopa oparta na deklarowanych transakcjach międzybankowych. WIRON (Warsaw Interest Rate Overnight) to stopa oparta na rzeczywistych transakcjach — jest bardziej odporny na manipulacje. Polska stopniowo zastępuje WIBOR przez WIRON w latach 2028-2030. Nowe kredyty hipoteczne mogą być już oparte o WIRON lub hybrydowo. WIRON zazwyczaj jest nieco niższy niż WIBOR 3M.