Rata kredytu hipotecznego
Rata równa vs malejąca, harmonogram spłat i symulator nadpłat. WIBOR 3M z 23 kwietnia 2026.
Porównaj ratę równą i malejącą
zł
Kwota pożyczki (bez wkładu własnego)lat
Typowo 15-35 lat%
Domyślnie WIBOR 3M (3,84%) + marża (2,80%)| Parametr | Rata równa | Rata malejąca |
|---|---|---|
| Pierwsza rata | 3420 zł | 4433 zł |
| Ostatnia rata | 3420 zł | 1676 zł |
| Total do spłaty | 1 025 972 zł | 916 383 zł |
| Odsetki łącznie | 525 972 zł | 416 383 zł |
| Oszczędność (malejąca vs równa) | — | 109 589 zł |
—
Stan na 23 kwietnia 2026
Aktualizacja 23 kwietnia 2026 · WIBOR 3M 3,84% · marża typowa 2,80%
Jak używać kalkulatora
Zakładka "Rata równa vs malejąca"
Wpisz kwotę kredytu (np. 500 000 zł), okres spłaty (typowo 20-30 lat) oraz oprocentowanie. Domyślnie użyjemy WIBOR 3M (3,84%) + marża typowa 2,80% = 6,64%, ale możesz wpisać własną ofertę. Kalkulator pokaże pierwszą i ostatnią ratę oraz łączne odsetki dla obu typów rat side-by-side.
Zakładka "Harmonogram spłat"
Pełna amortyzacja dla wybranego typu raty — tabela roczna (ile kapitału i odsetek zapłacisz w każdym roku, jakie będzie saldo na koniec roku) oraz opcjonalnie rozwijana tabela miesięczna z wszystkimi ratami (nawet 420 pozycji przy 35 latach). Pod tabelą: łączny koszt kredytu i szacowana data zakończenia spłaty.
Zakładka "Symulator nadpłat"
Zobacz ile zaoszczędzisz na odsetkach, jeśli będziesz nadpłacać. Wybierz nadpłatę miesięczną (np. 500 zł/mies.), jednorazową (na start) lub obie. Wybierz czy chcesz skrócić okres (największa oszczędność) czy obniżyć ratę. Przykład: 500 zł/mies. na kredycie 500 000 zł / 25 lat / 6,64% = skrócenie o ~6,5 lat i oszczędność ~157 000 zł odsetek.
Wzory
Oprocentowanie zmienne:
• Oproc. = WIBOR 3M + marża banku
• Przykład: 3,84% + 2,80% = 6,64%
Rata równa (annuitet):
• r = oprocentowanie / 12 / 100 (miesięczna stopa)
• n = lat × 12 (liczba rat)
• Rata = kwota × [r × (1+r)n] / [(1+r)n − 1]
• Suma odsetek = Rata × n − kwota
Rata malejąca:
• Część kapitałowa = kwota / n (stała)
• Odsetki(i) = saldo(i) × r
• Rata(i) = część kapitałowa + odsetki(i)
• Pierwsza rata najwyższa, ostatnia najniższa
Nadpłata — skrócenie okresu:
• Co miesiąc: rata = baza + nadpłata → więcej kapitału schodzi
• Oszczędność = (odsetki bez nadpłat) − (odsetki z nadpłatami)
• Efektywny zwrot z nadpłaty = oprocentowanie kredytu
• Bezpłatna po 3 latach od umowy (Ustawa 2017, art. 40)
Transformacja WIBOR → POLSTR (2025-2027):
Od 2.06.2025 GPW Benchmark publikuje POLSTR (Polish Short Term Rate) jako oficjalny następca WIBOR-u. W 2026 r. trwa okres przejściowy — nowe umowy kredytowe mogą być oparte o POLSTR (zwykle 6M), a istniejące kredyty są stopniowo refinansowane. Pełna zamiana ma nastąpić do 2027 r. Oba wskaźniki publikowane są równolegle. Różnica między WIBOR 3M a POLSTR 6M zazwyczaj w granicach 0-0,1 pp — wpływ na ratę marginalny.
• Oproc. = WIBOR 3M + marża banku
• Przykład: 3,84% + 2,80% = 6,64%
Rata równa (annuitet):
• r = oprocentowanie / 12 / 100 (miesięczna stopa)
• n = lat × 12 (liczba rat)
• Rata = kwota × [r × (1+r)n] / [(1+r)n − 1]
• Suma odsetek = Rata × n − kwota
Rata malejąca:
• Część kapitałowa = kwota / n (stała)
• Odsetki(i) = saldo(i) × r
• Rata(i) = część kapitałowa + odsetki(i)
• Pierwsza rata najwyższa, ostatnia najniższa
Nadpłata — skrócenie okresu:
• Co miesiąc: rata = baza + nadpłata → więcej kapitału schodzi
• Oszczędność = (odsetki bez nadpłat) − (odsetki z nadpłatami)
• Efektywny zwrot z nadpłaty = oprocentowanie kredytu
• Bezpłatna po 3 latach od umowy (Ustawa 2017, art. 40)
Transformacja WIBOR → POLSTR (2025-2027):
Od 2.06.2025 GPW Benchmark publikuje POLSTR (Polish Short Term Rate) jako oficjalny następca WIBOR-u. W 2026 r. trwa okres przejściowy — nowe umowy kredytowe mogą być oparte o POLSTR (zwykle 6M), a istniejące kredyty są stopniowo refinansowane. Pełna zamiana ma nastąpić do 2027 r. Oba wskaźniki publikowane są równolegle. Różnica między WIBOR 3M a POLSTR 6M zazwyczaj w granicach 0-0,1 pp — wpływ na ratę marginalny.
Przykłady
Przykład 1: 500 000 zł / 25 lat / 6,64% (WIBOR 3,84% + marża 2,80%)
Kwota kredytu500 000 zł
Oprocentowanie6,64%
Okres25 lat (300 rat)
Rata równa (stała)~3 420 zł
Suma odsetek (rata równa)~526 300 zł
Total do spłaty (rata równa)~1 026 300 zł
Pierwsza rata malejąca~4 434 zł
Ostatnia rata malejąca~1 676 zł
Suma odsetek (malejące)~416 300 zł
Oszczędność na malejących~110 000 zł
Przykład 2: 350 000 zł / 20 lat / 6,64%
Kwota kredytu350 000 zł
Okres20 lat (240 rat)
Rata równa~2 641 zł
Total do spłaty~633 840 zł
Suma odsetek~283 840 zł
Pierwsza rata malejąca~3 395 zł
Suma odsetek (malejące)~233 800 zł
Przykład 3: Nadpłata 500 zł/mies. przy 500k / 25 lat / 6,64%
Bez nadpłat — okres25 lat (300 rat)
Bez nadpłat — odsetki~526 300 zł
Z nadpłatą 500 zł/mies — okres~18,5 lat (222 raty)
Skrócenie okresu~6,5 lat
Nowa suma odsetek~369 300 zł
Zaoszczędzone odsetki~157 000 zł
Efektywny zwrot z nadpłat~6,64% = oproc. kredytu
Najczęściej zadawane pytania
Rata malejąca jest tańsza łącznie (mniej odsetek), ale pierwsza rata jest o 25-35% wyższa. Rata równa jest wygodniejsza i pozwala wziąć większy kredyt (łatwiejsza zdolność). Przy 500 000 zł / 25 lat / 6,64% oszczędność na malejących to ~110 000 zł — wybierz je, jeśli masz zapas w zdolności. Jeśli zdolność jest napięta — rata równa jest bezpieczniejsza.
Wzór raty równej (annuitet): Rata = K × [r × (1+r)^n] / [(1+r)^n − 1], gdzie K = kwota kredytu, r = miesięczna stopa (oproc. roczne / 12 / 100), n = liczba rat. Dla 500 000 zł, 25 lat, 6,64% rocznie: r = 0,005533, n = 300, rata ≈ 3 420 zł. Możesz użyć też funkcji PMT w Excel/Google Sheets: =PMT(r; n; -K).
Tak, ale wymaga to aneksu do umowy. Banki zwykle zgadzają się na zmianę z raty malejącej na równą (łatwiejsze dla klienta), ale odwrotnie — niekoniecznie. Koszt aneksu: 0-500 zł (zależy od banku). Alternatywa: nadpłata ratą malejącą daje podobny efekt bez aneksu. Przed zmianą policz czy opłaca się — często wystarczy nadpłacać.
Przy kredycie ze zmiennym oprocentowaniem rata = WIBOR 3M + marża. WIBOR aktualizuje się co 3 miesiące, marża pozostaje stała. Wzrost WIBOR o 1 p.p. przy kredycie 500 000 zł / 25 lat = rata wyższa o ~325 zł/mies. (3 900 zł/rok). W 2022 r. WIBOR wzrósł z 0,1% do 7,6% w 12 mies. — raty wzrosły nawet o 100%. Stąd Rekomendacja S KNF (nowelizacja 2023) wymaga bufora +5 p.p. dla kredytów hipotecznych >5 lat (i +2,5 p.p. dla krótszych) przy liczeniu zdolności.
Efektywny zwrot z nadpłaty = oprocentowanie kredytu. Nadpłata 500 zł/mies. przy 500 000 zł / 25 lat / 6,64% = skrócenie kredytu o ~6,5 lat i oszczędność ~157 000 zł odsetek. Efektywnie: każda wpłacona 1 zł zwraca się jako ~0,50 zł oszczędności odsetek w horyzoncie 19 lat. Nadpłata wygrywa z lokatą 5% brutto (4,05% po podatku Belki). Wyjątek: jeśli masz droższe długi (karta 20%) — spłacaj je pierwsze.