Dlaczego 0% prowizji oznacza wyzsza marze?

Banki kompensuja brak prowizji wyzsza marza (+0,2-0,4 p.p.) — ukryty koszt. Przy 500 000 zl / 25 lat / marzy wyzszej o 0,3 p.p. = dodatkowe okolo 18 000 zl odsetek, czyli 0% prowizji realnie kosztuje wiecej niz 1,5% prowizji + nizsza marza. Wyjatek: krotkie kredyty (<10 lat). Porownuj RRSO jako obiektywny wskaznik.

Jakie jeszcze oplaty pojawia sie przy kredycie?

Oprocz prowizji: wycena rzeczoznawcy 500-800 zl, PCC 2% (rynek wtorny, poza 1. mieszkaniem), taksa notarialna okolo 0,5% wartosci, oplata sadowa za hipoteke 200 zl + 19 zl PCC, ubezpieczenie pomostowe +1-1,5 p.p. przez 3-6 mies., ubezpieczenie nieruchomosci 0,08-0,12%/rok, ubezp. na zycie 0,04-0,08%/rok, UNWW przy LTV >80% — 0,2-0,4%/rok.

Czy prowizja jest zwracana przy wczesniejszej splacie?

Tak — czesciowo. Zgodnie z wyrokiem TSUE C-383/18 (2019) bank musi zwrocic proporcjonalna czesc prowizji za niewykorzystany okres. Przyklad: prowizja 7 500 zl, kredyt na 25 lat, splata po 10 latach = zwrot 4 500 zl (15/25 × 7 500). Niektore banki nie wyplacaja dobrowolnie — wystarczy reklamacja z powolaniem na wyrok TSUE.

Prowizja i koszty kredytu

Q: Ile wynosi prowizja bankowa przy kredycie hipotecznym w 2026?

Typowa prowizja 2026: 1,5% kwoty kredytu (widelki 0-3%). Dla 500 000 zl = 7 500 zl jednorazowo. Przy wkladzie 30%+ i pakiecie produktow (konto + karta + ubezpieczenie) prowizja moze spasc do 0-0,5%. Niektore banki oferuja 0% prowizji w zamian za wyzsza marze (+0,2-0,4 p.p.).

Q: Czy mozna negocjowac prowizje?

Tak, prowizja jest negocjowalna. Strategia: zbierz 2-3 oferty konkurencji, wroc do ulubionego banku z konkretem, zaproponuj pakiet (konto + karta + ubezpieczenie = -0,5 do -1% prowizji). Mocne atuty: wklad 30%+, historia w banku 2+ lata, brak negatywnych wpisow BIK, zatrudnienie na UoP 2+ lata.

Q: Jakie jeszcze oplaty pojawia sie przy kredycie?

Oprocz prowizji: wycena rzeczoznawcy 500-800 zl, PCC 2% (rynek wtorny, poza 1. mieszkaniem), taksa notarialna okolo 0,5% wartosci, oplata sadowa za hipoteke 200 zl + 19 zl PCC, ubezpieczenie pomostowe +1-1,5 p.p. przez 3-6 mies., ubezpieczenie nieruchomosci 0,08-0,12%/rok, ubezp. na zycie 0,04-0,08%/rok, UNWW przy LTV >80% — 0,2-0,4%/rok.

Prowizja banku, rzeczoznawca, PCC, notariusz, hipoteka KW — pełna rozpiska kosztów startowych. Stawki z 23 kwietnia 2026.

Wszystkie opłaty przy kredycie hipotecznym

Kwota kredytu

zł

Wartość nieruchomości

zł

Cena zakupu mieszkania/domu

Rynek

1. mieszkanie (zwolnienie PCC)Od 31.08.2023 — zwolnienie PCC dla 1. mieszkania

Prowizja banku (%)

Typowa 1,50%; widełki 0-3%

—

Stan na 23 kwietnia 2026

Aktualizacja 23 kwietnia 2026 · Prowizja typowa 1,50% · Oprocentowanie ≈ 6,64%

Jak używać kalkulatora

Zakładka "Wszystkie opłaty"

Wpisz kwotę kredytu (np. 500 000 zł), wartość nieruchomości (np. 600 000 zł), wybierz rynek (pierwotny / wtórny) i czy to pierwsze mieszkanie (od 31.08.2023 zwolnienie z PCC). Kalkulator zsumuje: prowizję banku (domyślnie 1,5%), wycenę rzeczoznawcy (700 zł), PCC (2% rynek wtórny), taksę notarialną, opłatę sądową za hipotekę (200 zł) i pokaże łączny koszt startowy.

Zakładka "Prowizja vs oprocentowanie"

Porównaj dwie oferty: Oferta A (0% prowizji, ale wyższa marża) vs Oferta B (2% prowizji, niższa marża). Kalkulator policzy łączny koszt kredytu (rata × liczba rat + prowizja) dla każdej i pokaże która wygrywa w Twoim okresie. Reguła: im dłuższy okres, tym bardziej opłaca się zapłacić prowizję i mieć niższą marżę.

Zakładka "Negocjowanie prowizji"

Scenariusz rozmowy z doradcą bankowym + checklist atutów negocjacyjnych (wkład własny 30%+, historia w banku, pakiet produktów, konkurencja). Dowiesz się jak obniżyć prowizję z typowych 1,5% do 0-0,5% przy silnej pozycji.

Wzory i stawki 2026

Prowizja banku:

• Prowizja = kwota kredytu × prowizja %
• Typowa: 1,5%; widełki 0-3%; ustawowy max brak
• Wkład 30%+ i pakiet często dają 0-0,5%

PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych):

• Rynek wtórny: 2% wartości nieruchomości (płaci kupujący, notariusz pobiera)
• Rynek pierwotny: 0% (w cenie jest VAT 8%/23%, więc bez PCC)
• 1. mieszkanie w kredycie (od 31.08.2023): zwolnienie PCC bez limitu wartości

Pozostałe opłaty jednorazowe:

• Rzeczoznawca (wycena nieruchomości): 500-800 zł (średnio 700 zł)
• Taksa notarialna: zależy od wartości nieruchomości — szacunek ~0,5% ± 30%
• Opłata sądowa za wpis hipoteki do księgi wieczystej: 200 zł
• PCC od ustanowienia hipoteki (hipoteka kaucyjna): 19 zł
• Wypisy aktu notarialnego: 10-20 zł/strona

Porównanie ofert (Tab 2):
• Total kosztu = rata × n + prowizja jednorazowa
• Rata liczona przy oprocentowaniu = WIBOR 3M + marża banku
• Tańsza oferta = niższy Total (uwaga na RRSO jako wskaźnik całościowy)

Przykłady

Przykład 1: Kredyt 500 000 zł, mieszkanie 600 000 zł, rynek wtórny (nie 1. mieszkanie)

Prowizja banku (1,5%)7 500 zł

Rzeczoznawca700 zł

PCC (2% × 600 000)12 000 zł

Taksa notarialna (szacunek)~2 500 zł

Opłata sądowa (hipoteka KW)200 zł

Łącznie opłaty początkowe~22 900 zł

% kwoty kredytu~4,58%

Przykład 2: To samo mieszkanie, ale 1. mieszkanie w kredycie (zwolnienie PCC)

Prowizja banku (1,5%)7 500 zł

Rzeczoznawca700 zł

PCC (zwolnienie)0 zł

Taksa notarialna~2 500 zł

Opłata sądowa200 zł

Łącznie opłaty początkowe~10 900 zł

Oszczędność na zwolnieniu PCC12 000 zł

Przykład 3: Tradeoff — A (0%, marża 3,1%) vs B (2%, marża 2,8%), 500k / 25 lat

Oferta A — prowizja0 zł

Oferta A — oproc. (WIBOR + 3,1%)6,94%

Oferta A — rata mies.~3 515 zł

Oferta A — total rat + prowizja~1 054 600 zł

Oferta B — prowizja (2%)10 000 zł

Oferta B — oproc. (WIBOR + 2,8%)6,64%

Oferta B — rata mies.~3 409 zł

Oferta B — total rat + prowizja~1 032 700 zł

Wygrywa w 25 latOferta B (~22 tys. tańsza)

Najczęściej zadawane pytania

Ile wynosi prowizja bankowa przy kredycie hipotecznym w 2026?▼

Typowa prowizja w 2026 to 1,5% kwoty kredytu (widełki 0-3%). Dla kredytu 500 000 zł to 7 500 zł jednorazowo (płatne z wkładu własnego lub doliczane do kredytu). Przy wkładzie 30%+, 2+ latach historii w banku lub pakiecie produktów (konto + karta + ubezpieczenie) prowizja może spaść do 0-0,5%. Niektóre banki promocyjnie oferują 0% prowizji w zamian za wyższą marżę (+0,2-0,4 p.p.).

Czy można negocjować prowizję?▼

Tak, prowizja jest negocjowalna. Najlepsza strategia: (1) zbierz 2-3 oferty konkurencji (przez pośrednika lub bezpośrednio), (2) wróć do "ulubionego" banku z konkretem — "Bank X daje mi 1%, zgodzicie się?", (3) zaproponuj pakiet (konto + karta + ubezpieczenie = -0,5 do -1% prowizji). Mocne atuty: wkład 30%+, historia w banku 2+ lata, brak negatywnych BIK, zatrudnienie na UoP 2+ lata.

Dlaczego "0% prowizji" często oznacza wyższą marżę?▼

Banki kompensują brak prowizji wyższą marżą (+0,2-0,4 p.p.) — tzw. "ukryty koszt". Przy kredycie 500 000 zł / 25 lat / marży wyższej o 0,3 p.p. = dodatkowe ~18 000 zł odsetek. Czyli "0% prowizji" realnie kosztuje więcej niż 1,5% prowizji + niższa marża. Wyjątek: krótkie kredyty (< 10 lat), gdzie wyższa marża nie zdąży "nadgryźć" różnicy. Użyj Zakładki "Prowizja vs oprocentowanie" by policzyć dla swojego przypadku. Jedyny obiektywny wskaźnik: RRSO.

Jakie jeszcze opłaty pojawią się przy kredycie?▼

Oprócz prowizji: (1) wycena rzeczoznawcy 500-800 zł, (2) PCC 2% (rynek wtórny, poza 1. mieszkaniem), (3) taksa notarialna ~0,5% wartości, (4) opłata sądowa za hipotekę 200 zł + 19 zł PCC od hipoteki, (5) ubezpieczenie pomostowe +1-1,5 p.p. do marży przez 3-6 miesięcy (do wpisu hipoteki), (6) ubezpieczenie nieruchomości ~0,08-0,12% wartości / rok, (7) ubezpieczenie na życie (czasem wymagane) 0,04-0,08% kwoty / rok, (8) ubezpieczenie niskiego wkładu (UNWW) przy LTV > 80% — 0,2-0,4% / rok.

Czy prowizja jest zwracana przy wcześniejszej spłacie?▼

Tak — częściowo. Zgodnie z wyrokiem TSUE (C-383/18, 2019) oraz ustawą o kredycie hipotecznym, przy wcześniejszej spłacie kredytu bank musi zwrócić proporcjonalną część prowizji (i innych kosztów jednorazowych) za niewykorzystany okres kredytu. Przykład: prowizja 7 500 zł, kredyt na 25 lat, spłata po 10 latach = zwrot 4 500 zł (15/25 × 7 500). Uwaga: niektóre banki tego nie wypłacają dobrowolnie — trzeba napisać reklamację z powołaniem na wyrok TSUE. Szansa na wygraną: bardzo wysoka.

Powiązane kalkulatory

Umieść kalkulator na swojej stronie

Kalkulator prowizji i kosztów kredytu hipotecznego możesz umieścić na swojej stronie bezpłatnie. Jest responsywny, zawsze aktualny (stawki z 23 kwietnia 2026).