Imposta di Registro Acquisto Casa 2026
Calcola tutte le imposte sull'acquisto di una casa (registro, IVA, ipotecaria e catastale) per prima o seconda casa, da privato o da costruttore.
Calcola imposte di registro, IVA, ipotecaria e catastale
€
Prezzo effettivo da contratto€
Si trova nella visura catastalePrima casa = residenza + requisiti
Privato = base catastale; Costruttore = IVA sul prezzo
▶Aliquote 2026
Prima casa da privato: registro 2% su valore catastale (min €1.000) + €50+€50. Seconda da privato: 9% + fissi. Da costruttore: IVA 4% (1ª), 10% (2ª), 22% (lusso) + €200×3.
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Dati aggiornati aprile 2026 · DPR 131/1986 (Testo Unico Registro) · DPR 633/1972 (IVA)
Come usare il simulatore
Scheda «Calcolatore imposte»
Inserisci il prezzo di acquisto, la rendita catastale annua (la trovi sulla visura catastale), seleziona prima o seconda casa, venditore privato o costruttore e, se necessario, se l'immobile è di lusso (categorie A/1, A/8, A/9). Il simulatore calcola base imponibile (valore catastale prezzo-valore o prezzo pieno), imposta principale (registro o IVA), ipotecaria e catastale, e il totale.
Scheda «Tabella riassuntiva»
4 scenari classici a confronto: 1ª casa da privato (registro 2%, €1-3k), 2ª da privato (registro 9%, €5-15k), 1ª da costruttore (IVA 4%, €8-15k), 2ª da costruttore non lusso (IVA 10%, €20-40k) e 2ª lusso (IVA 22%, €40-100k+).
Scheda «Spese notarili e totali»
Costi aggiuntivi oltre alle imposte: notaio rogito €2-4k, notaio mutuo €1-2,5k, agenzia 3% + IVA (€5-15k), perizia €200-400, APE €150-300. Regola pratica: prevedi 10-15% del prezzo come spese accessorie totali.
Formule e calcoli 2026
Valore catastale (prezzo-valore, da privato):
• Prima casa: Rendita catastale × 1,05 × 110
• Seconda casa: Rendita catastale × 1,05 × 120
• Uffici (A/10): Rendita × 1,05 × 60
• Negozi (C/1): Rendita × 1,05 × 40,8
Imposte acquisto da privato (regola prezzo-valore):
• 1ª casa: registro 2% sul valore catastale (min €1.000) + €50 ipo + €50 cat
• 2ª casa: registro 9% sul valore catastale (min €1.000) + €50 ipo + €50 cat
Imposte acquisto da costruttore (IVA su prezzo pieno):
• 1ª casa: IVA 4% + €200 registro + €200 ipo + €200 cat
• 2ª casa non lusso: IVA 10% + €200 × 3
• 2ª casa lusso (A/1, A/8, A/9): IVA 22% + €200 × 3
Normativa:
• DPR 131/1986 (Testo Unico Registro)
• DPR 633/1972 (IVA)
• L. 266/2005 art. 1 comma 497 (prezzo-valore da privato)
• DM 26/7/2000 (moltiplicatori catastali)
• Prima casa: Rendita catastale × 1,05 × 110
• Seconda casa: Rendita catastale × 1,05 × 120
• Uffici (A/10): Rendita × 1,05 × 60
• Negozi (C/1): Rendita × 1,05 × 40,8
Imposte acquisto da privato (regola prezzo-valore):
• 1ª casa: registro 2% sul valore catastale (min €1.000) + €50 ipo + €50 cat
• 2ª casa: registro 9% sul valore catastale (min €1.000) + €50 ipo + €50 cat
Imposte acquisto da costruttore (IVA su prezzo pieno):
• 1ª casa: IVA 4% + €200 registro + €200 ipo + €200 cat
• 2ª casa non lusso: IVA 10% + €200 × 3
• 2ª casa lusso (A/1, A/8, A/9): IVA 22% + €200 × 3
Normativa:
• DPR 131/1986 (Testo Unico Registro)
• DPR 633/1972 (IVA)
• L. 266/2005 art. 1 comma 497 (prezzo-valore da privato)
• DM 26/7/2000 (moltiplicatori catastali)
Esempi pratici
Prima casa da privato, rendita €800, prezzo €200.000
Valore catastale (800 × 1,05 × 110)€ 92.400
Imposta di registro 2%€ 1.848
Ipotecaria + Catastale€ 50 + € 50
Totale imposte€ 1.948
Incidenza sul prezzo0,97%
Stessa casa ma seconda casa (stessa rendita €800)
Valore catastale (800 × 1,05 × 120)€ 100.800
Imposta di registro 9%€ 9.072
Ipotecaria + Catastale€ 50 + € 50
Totale imposte€ 9.172
Differenza vs prima casa+€ 7.224 (✗)
Prima casa da costruttore, prezzo €250.000
IVA 4% sul prezzo€ 10.000
Registro + Ipo + Cat (fissi)€ 600
Totale imposte€ 10.600
Incidenza sul prezzo4,24%
NotaDa costruttore non vale prezzo-valore
Domande frequenti
Da privato si applica la regola del prezzo-valore: l'imposta di registro (2% prima casa, 9% seconda) si calcola sul valore catastale (rendita × 1,05 × moltiplicatore), di solito molto inferiore al prezzo reale. Da costruttore (impresa che ha costruito o ristrutturato negli ultimi 5 anni) si paga IVA (4% prima casa, 10% seconda, 22% lusso) sul prezzo pieno, più €200+€200+€200 di registro, ipotecaria e catastale fisse.
Formula: Rendita catastale × 1,05 × moltiplicatore. I moltiplicatori sono: 110 per prima casa, 120 per seconda casa, 60 per uffici A/10, 40,8 per negozi C/1. Esempio: rendita €800 per una prima casa → 800 × 1,05 × 110 = €92.400. La rendita si trova sulla visura catastale dell'Agenzia delle Entrate (il valore catastale NON coincide con il valore di mercato).
Sono due imposte minori dovute in ogni compravendita immobiliare. Acquistando da privato: €50 + €50 fisse (totale €100). Acquistando da costruttore: €200 + €200 fisse (totale €400). L'ipotecaria è per l'iscrizione della trascrizione nei registri immobiliari, la catastale per la voltura al catasto. A queste si aggiunge l'imposta di registro o l'IVA in base al venditore.
Sono «di lusso» gli immobili nelle categorie catastali A/1 (signorili), A/8 (ville), A/9 (castelli e palazzi storici). La classificazione dipende dalla categoria catastale, NON dalle dimensioni o dal prezzo. Un appartamento A/2 di 300 m² in centro a Milano non è di lusso; un A/1 di 80 m² sì. Per gli immobili di lusso: niente agevolazioni prima casa, IVA al 22% se acquistati da costruttore, imposta di registro al 9% se da privato.
Regola pratica: prevedi 10-15% del prezzo come spese accessorie oltre al prezzo stesso. Per una prima casa €200k da privato con mutuo e agenzia: imposte ~€2.000 + notaio rogito ~€3.000 + notaio mutuo ~€1.500 + agenzia 3%+IVA ~€7.300 + perizia e APE ~€500 = ~€14.300 (7,2% del prezzo). Senza agenzia (acquisto diretto o asta) scende a ~€7.000 (3,5%). Se compri da costruttore l'IVA al 4% su €200k aggiunge €8.000, quindi il totale sale a ~€20.000.