Mutuo Prima Casa 2026 — Agevolazioni

Q: Quali sono i requisiti per la detrazione del 19%?

Tre requisiti cumulativi: 1) immobile adibito a abitazione principale entro 12 mesi dall'acquisto, 2) intestatario del mutuo = proprietario dell'immobile, 3) mutuo stipulato entro 12 mesi dal rogito. La detrazione si perde se sposti la residenza (salvo trasferimenti lavorativi o affido minori).

Q: Conviene comprare prima casa da privato o da costruttore?

Da PRIVATO: registro 2% sul valore catastale + €100 fissi. Da COSTRUTTORE: IVA 4% sul prezzo di vendita + €600 fisse. Esempio: casa €200k prezzo, valore catastale €120k. Da privato €2.500 totali, da costruttore €8.600. Da privato conviene quasi sempre quando il valore catastale è molto inferiore al prezzo.

Q: Quanto costa in più acquistare come seconda casa?

Molto di più: registro 9% sul valore catastale (invece del 2% della prima casa) + €100 fissi. Esempio casa €120k valore catastale: prima casa €2.500, seconda casa €10.900 (4,4× più caro). Inoltre sulla seconda casa paghi sempre IMU e non hai detrazione interessi. Differenza su 20 anni facilmente €30.000+.

Calcola tutte le agevolazioni fiscali prima casa 2026: detrazione IRPEF 19% sugli interessi del mutuo (fino a €760/anno), Fondo Garanzia Consap con copertura 50-90% (Under 36, famiglie numerose, genitori single), imposte di acquisto ridotte con registro 2% da privato vs 9% seconda casa. Confronta i costi di acquisto da privato vs costruttore e scopri il risparmio totale.

Calcola la detrazione IRPEF 19% sugli interessi del mutuo

Interessi pagati nell'anno

€

Vedi certificazione annuale della banca

Tetto e detrazione massima

Massimo €4.000 di interessi detraibili per contribuente = massimo €760 di detrazione IRPEF all'anno (19%). Se cointestato, il tetto si divide tra gli intestatari.

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Agevolazioni prima casa 2026 · Detrazione 19% · Fondo Consap · Imposte ridotte

Come usare il simulatore

Scheda «Detrazione interessi 19%»

Inserisci gli interessi pagati nell'anno sul mutuo prima casa (li trovi nella certificazione annuale della banca). Il simulatore calcola la detrazione IRPEF del 19% entro il tetto massimo di €4.000 di interessi (detrazione massima €760/anno). Requisiti: immobile adibito a abitazione principale, residenza entro 12 mesi, intestatario del mutuo = proprietario dell'immobile.

Scheda «Fondo Garanzia Consap»

Tabella completa delle categorie beneficiarie del Fondo di Garanzia Prima Casa: generale (50%), Under 36 (80%), famiglie con 3+ figli minori (80%), famiglie 5+ figli (90%), genitori single con figli minori (80%). Importo mutuo massimo €250.000, immobile non di lusso (no A/1, A/8, A/9), LTV possibile fino al 100%. Stanziamento 2026: €270 milioni.

Scheda «Imposte acquisto»

Confronto dettagliato tra acquisto da privato (registro 2% sul valore catastale + €100 fissi) e costruttore (IVA 4% sul prezzo + €200 registro + €400 imposte fisse). Confronto con la seconda casa (registro 9%, quattro volte più caro).

Formula e calcoli 2026

Detrazione IRPEF interessi mutuo prima casa:

• Interessi detraibili = MIN(Interessi pagati, €4.000)
• Detrazione annua = Interessi detraibili × 19%
• Detrazione massima = €4.000 × 19% = €760/anno
• Base normativa: art. 15 TUIR, comma 1, lett. b)

Imposte acquisto PRIMA CASA da PRIVATO:
• Imposta registro = 2% × Valore catastale
• Imposta ipotecaria fissa = €50
• Imposta catastale fissa = €50
• Totale = (Valore catastale × 0,02) + €100

Imposte acquisto PRIMA CASA da COSTRUTTORE:
• IVA = 4% × Prezzo di vendita
• Imposta registro fissa = €200
• Imposta ipotecaria fissa = €200
• Imposta catastale fissa = €200
• Totale = (Prezzo × 0,04) + €600

Valore catastale prima casa:
• Valore catastale = Rendita catastale × 115,5
• (Rendita × 126 coefficiente × 1,05 rivalutazione)
• Esempio: rendita €1.039 → valore catastale €120.000

Fondo Garanzia Consap 2026:
• Importo mutuo massimo: €250.000
• Immobile non di lusso (esclusi A/1, A/8, A/9)
• ISEE ≤ €40.000 per categorie prioritarie
• LTV fino al 100% grazie alla garanzia pubblica
• Stanziamento 2026: €270 milioni

Esempio pratico

Detrazione interessi — €6.000 pagati nell'anno

Interessi pagati€ 6.000

Tetto massimo detraibile€ 4.000

Eccedenza persa€ 2.000 (non detraibile)

Detrazione 19%€ 760/anno

Risparmio 20 anni€ 15.200

Imposte acquisto — casa €120.000 valore catastale da PRIVATO

Imposta registro 2%€ 2.400

Imposta ipotecaria fissa€ 50

Imposta catastale fissa€ 50

Totale prima casa da privato€ 2.500

Come seconda casa costerebbe€ 10.900

Risparmio prima casa€ 8.400 (4,4× meno)

Fondo Consap — Under 36 ISEE €30.000

Garanzia Consap Under 3680% del mutuo

Mutuo ottenibileFino a €250.000

LTV possibile100% (zero anticipo)

Tempo risposta20 giorni lavorativi

DomandaDiretta in banca (portale Consap)

Domande frequenti

Quanto posso detrarre dal mutuo prima casa nel 2026?▼

Puoi detrarre il 19% degli interessi pagati nell'anno sul mutuo prima casa, fino a un tetto massimo di €4.000 di interessi per contribuente. La detrazione massima è quindi €760 all'anno. Se il mutuo è cointestato, il tetto di €4.000 si divide tra gli intestatari (es. 50-50 = €2.000 ciascuno = €380 di detrazione a testa). Su 20 anni il risparmio fiscale totale può arrivare a €15.200.

Quali sono i requisiti per la detrazione del 19%?▼

Tre requisiti cumulativi: 1) l'immobile deve essere adibito a abitazione principale entro 12 mesi dall'acquisto, 2) l'intestatario del mutuo deve essere anche proprietario dell'immobile (no mutui dei genitori intestati a loro per figli), 3) il mutuo deve essere stipulato entro 12 mesi dal rogito. La detrazione si perde se sposti la residenza (salvo trasferimenti lavorativi o affido minori).

Come funziona il Fondo di Garanzia Consap 2026?▼

Il Fondo Consap è una garanzia pubblica sul mutuo prima casa: generale 50% (ISEE ≤€40k), Under 36 80% (ISEE ≤€40k), famiglie con 3+ figli minori 80%, famiglie 5+ figli 90%, genitori single 80%. Importo mutuo max €250.000, immobile non di lusso (esclusi A/1, A/8, A/9), LTV fino al 100%. Stanziamento 2026 €270 milioni. Richiesta diretta in banca, risposta Consap in 20 giorni lavorativi.

Conviene comprare prima casa da privato o da costruttore?▼

Da PRIVATO: paghi registro 2% sul valore catastale (spesso molto più basso del prezzo di vendita) + €100 fissi. Da COSTRUTTORE: paghi IVA 4% sul PREZZO di vendita + €600 imposte fisse. Esempio: casa €200k prezzo, valore catastale €120k. Da privato €2.500 totali, da costruttore €8.600 (IVA 4% = €8.000 + €600 fisse). Da privato conviene quasi sempre se il valore catastale è molto inferiore al prezzo.

Quanto costa in più acquistare come seconda casa?▼

Molto di più. Sulla seconda casa da privato paghi registro 9% sul valore catastale (invece del 2% della prima casa) + imposte ipo+cat fisse €100. Esempio casa €120k valore catastale: prima casa €2.500, seconda casa €10.900 (4,4× più caro). Inoltre sulla seconda casa paghi sempre IMU (prima casa esente se non di lusso) e non hai detrazione interessi mutuo. Differenza totale su 20 anni facilmente €30.000+.

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