Calcolo Rata Mutuo 2026 - Fisso, Variabile, TAN e TAEG
Simula la rata del tuo mutuo con ammortamento alla francese. Confronta tasso fisso e variabile con i tassi medi aprile 2026, calcola il TAEG reale e la detrazione IRPEF 19% sugli interessi prima casa.
Calcola rata, interessi e TAEG
€
Capitale richiesto alla bancaanni
Tipicamente 15-30 anniFisso = rata stabile, Variabile = legata all'Euribor
%
Fisso medio aprile 2026: 3,0-3,5%€
Perizia + istruttoria + assicurazioniCapitale68,77%200.000 €
Interessi31,23%90.807 €
—
Tassi medi aprile 2026 · Aggiornato aprile 2026
Come si usa il simulatore
Tab «Simulatore rata»
Inserisci importo del mutuo, durata in anni, tipo di tasso (fisso o variabile), TAN e spese iniziali (perizia, istruttoria, assicurazione). Il simulatore calcola la rata mensile con piano di ammortamento alla francese, gli interessi totali, il totale pagato e il TAEG reale.
Tab «Fisso vs Variabile 2026»
Confronto delle 4 tipologie di tasso disponibili (fisso, variabile, variabile con cap, misto) con i tassi medi di aprile 2026. Vedi come cambia la rata in scenari di rialzo o discesa dell'Euribor.
Tab «TAN vs TAEG»
Capisci la differenza tra TAN (solo interessi) e TAEG (costo reale con tutte le spese). Esempio concreto di 2 offerte con lo stesso TAN ma TAEG diverso. Calcolo della detrazione IRPEF del 19% sugli interessi del mutuo prima casa.
Formula di calcolo
Rata mensile (ammortamento francese):
R = P × [i × (1+i)n] / [(1+i)n − 1]
dove:
• R = rata mensile
• P = capitale (importo mutuo)
• i = TAN mensile = TAN annuo / 12
• n = numero di mesi (anni × 12)
Esempio: €200.000 / 25 anni / 3,2%
• i = 3,2% / 12 = 0,267% mensile
• n = 25 × 12 = 300 mesi
• R = €200.000 × 0,00267 × 1,00267300 / (1,00267300 − 1)
• R ≈ €967/mese
Totale pagato e interessi:
• Totale = R × n = €967 × 300 = €290.100
• Interessi = Totale − Capitale = €290.100 − €200.000 = €90.100
Reddito minimo (regola 30%):
• Reddito netto minimo = Rata / 0,30 = €967 / 0,30 = €3.223/mese
R = P × [i × (1+i)n] / [(1+i)n − 1]
dove:
• R = rata mensile
• P = capitale (importo mutuo)
• i = TAN mensile = TAN annuo / 12
• n = numero di mesi (anni × 12)
Esempio: €200.000 / 25 anni / 3,2%
• i = 3,2% / 12 = 0,267% mensile
• n = 25 × 12 = 300 mesi
• R = €200.000 × 0,00267 × 1,00267300 / (1,00267300 − 1)
• R ≈ €967/mese
Totale pagato e interessi:
• Totale = R × n = €967 × 300 = €290.100
• Interessi = Totale − Capitale = €290.100 − €200.000 = €90.100
Reddito minimo (regola 30%):
• Reddito netto minimo = Rata / 0,30 = €967 / 0,30 = €3.223/mese
Esempi di calcolo
Esempio 1: €200.000 / 25 anni / tasso fisso 3,2%
Capitale€ 200.000
Durata25 anni (300 mesi)
TAN3,20%
Rata mensile€ 967
Totale interessi€ 90.100
Totale pagato€ 290.100
Reddito minimo consigliato€ 3.223/mese netto
Esempio 2: Stesso mutuo con tasso variabile (Euribor 2,4% + spread 0,8% = 3,2%)
Rata oggi (tasso 3,2%)€ 967/mese
Se Euribor sale a 4% (tasso 4,8%)€ 1.147/mese (+19%)
Se Euribor scende a 1,5% (tasso 2,3%)€ 876/mese (−9%)
Esempio 3: Detrazione IRPEF 19% prima casa
Interessi anno 1 (stima)~€ 6.400
Interessi detraibili (max €4.000)€ 4.000
Detrazione IRPEF (19%)€ 760/anno
Risparmio su 25 anni (approssimativo)~€ 10.000-15.000
Domande frequenti
La rata si calcola con la formula dell'ammortamento alla francese: R = P × [i × (1+i)n] / [(1+i)n − 1], dove P è il capitale, i il TAN mensile (TAN annuo/12) e n il numero di mesi. Esempio: €200.000 / 25 anni / 3,2% → rata €967/mese. Nel piano francese la rata resta costante, ma la quota capitale cresce e la quota interessi diminuisce mese dopo mese.
Sempre il TAEG. Il TAN è solo l'interesse puro sul capitale, mentre il TAEG include tutte le spese obbligatorie (istruttoria, perizia, imposta sostitutiva 0,25%, assicurazione incendio). Due mutui con stesso TAN possono avere TAEG molto diversi. Esempio: TAN 3,2% con spese €2.000 → TAEG 3,35%. Stesso TAN con spese €6.000 → TAEG 3,58%. La differenza su 25 anni è di migliaia di euro.
Dipende dal profilo di rischio. Ad aprile 2026 i tassi fissi sono 3,0-3,5% (stabili per tutta la durata) e i variabili 3,0-3,3% (Euribor 3M ~2,4% + spread 0,8%). La BCE ha tagliato dal 4,5% al 2,5% negli ultimi 18 mesi: il variabile è già sceso molto. Il fisso conviene se non sopporti oscillazioni o se prevedi tassi in rialzo. Il variabile conviene se hai capacità di assorbire +200-400€/mese in caso di rialzo. Il variabile con cap (tetto 3,5-4%) è un compromesso.
Puoi detrarre il 19% degli interessi passivi del mutuo sulla prima casa, fino a un massimo di €4.000/anno di interessi detraibili per ciascun intestatario. Il risparmio fiscale massimo è quindi €760/anno (€4.000 × 19%). Requisiti: acquisto entro 1 anno dal mutuo, residenza entro 1 anno dall'acquisto, immobile non di lusso (non cat. A/1, A/8, A/9). Non sono detraibili gli interessi di mora né le spese di surroga.
La regola standard applicata dalle banche italiane è che la rata non superi il 30-35% del reddito netto mensile familiare. Esempio: per una rata di €967/mese servono almeno €3.223/mese di reddito netto (rata = 30% reddito). Le banche considerano anche l'indebitamento totale (rata mutuo + altri prestiti): meglio restare sotto il 30% complessivo. Per mutui a tasso variabile le banche spesso applicano stress test con tasso +2%, quindi serve una capacità di reddito aggiuntiva per assorbire eventuali rialzi.