Agevolazioni Prima Casa 2026
Tutti i benefici fiscali per la prima casa in Italia: registro al 2%, IMU esente, detrazione interessi mutuo e bonus under 36 con ISEE basso.
Stima il risparmio totale con le agevolazioni prima casa
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TAN del mutuo▶Pacchetto agevolazioni prima casa 2026
Registro 2% (vs 9%) · IVA 4% (vs 10%) · IMU esente (non lusso) · Detrazione interessi 19% (max €760/anno) · Imposta sostitutiva 0,25% (vs 2%) · Ristrutturazione 50% · Fondo Consap 80-90% · Esenzione plusvalenza dopo 5 anni.
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Dati aggiornati aprile 2026 · L. 266/2005 · DPR 131/1986 · D.L. 73/2021 (Fondo Consap)
Come usare il simulatore
Scheda «Tutti i benefici fiscali»
Inserisci prezzo casa, rendita catastale, importo mutuo e tasso. Il simulatore stima il risparmio complessivo rispetto ad una seconda casa: imposta di registro (2% vs 9%), IVA (4% vs 10%), IMU esente (non lusso), detrazione interessi mutuo (19% fino a €760/anno), imposta sostitutiva mutuo (0,25% vs 2%), ristrutturazione al 50%, Fondo Consap 80-90%.
Scheda «Requisiti»
I 4 requisiti obbligatori: (1) trasferire la residenza nel comune dell'immobile entro 18 mesi; (2) non possedere altro immobile con agevolazioni prima casa in tutta Italia (o venderlo entro 1 anno); (3) non possedere altro immobile abitativo nello stesso comune; (4) immobile non di lusso (escluse A/1, A/8, A/9). In caso di decadenza: restituzione differenza d'imposta + sanzione 30% + interessi.
Scheda «Under 36»
Per giovani under 36 con ISEE ≤ €40.000: esenzione totale di registro, ipotecaria e catastale (da privato), credito d'imposta per IVA (da costruttore), esenzione imposta sostitutiva mutuo, Fondo Consap al 90%. Misura prorogata di anno in anno: verificare la conferma per il 2026.
Formule e normativa 2026
Risparmio su imposta di registro (vs seconda casa):
• Prima casa: 2% su valore catastale (min €1.000) + €50 ipo + €50 cat
• Seconda casa: 9% su valore catastale + €50 + €50
• Risparmio stimato: 7% del valore catastale (€6-15k tipici)
Detrazione interessi mutuo 1ª casa:
• Aliquota: 19% IRPEF
• Limite interessi: €4.000/anno
• Rimborso massimo: €760/anno
• Formula: Rimborso = min(Interessi, 4.000) × 0,19
Imposta sostitutiva mutuo:
• Prima casa: 0,25% sull'importo erogato
• Altre case: 2,00%
• Risparmio: 1,75% del mutuo (es. €150k mutuo = €2.625 risparmio)
Fondo Garanzia Prima Casa (Consap):
• Standard: garanzia statale fino all'80% del capitale
• Under 36 ISEE ≤€40k: 90% (banca obbligata ad accettare)
• Mutuo massimo garantito: €250.000
Normativa:
• DPR 131/1986 art. 1 nota II-bis (requisiti prima casa)
• L. 266/2005 art. 1 comma 497 (prezzo-valore)
• D.L. 73/2021 (bonus under 36)
• D.L. 50/2017 (Fondo Consap)
• Prima casa: 2% su valore catastale (min €1.000) + €50 ipo + €50 cat
• Seconda casa: 9% su valore catastale + €50 + €50
• Risparmio stimato: 7% del valore catastale (€6-15k tipici)
Detrazione interessi mutuo 1ª casa:
• Aliquota: 19% IRPEF
• Limite interessi: €4.000/anno
• Rimborso massimo: €760/anno
• Formula: Rimborso = min(Interessi, 4.000) × 0,19
Imposta sostitutiva mutuo:
• Prima casa: 0,25% sull'importo erogato
• Altre case: 2,00%
• Risparmio: 1,75% del mutuo (es. €150k mutuo = €2.625 risparmio)
Fondo Garanzia Prima Casa (Consap):
• Standard: garanzia statale fino all'80% del capitale
• Under 36 ISEE ≤€40k: 90% (banca obbligata ad accettare)
• Mutuo massimo garantito: €250.000
Normativa:
• DPR 131/1986 art. 1 nota II-bis (requisiti prima casa)
• L. 266/2005 art. 1 comma 497 (prezzo-valore)
• D.L. 73/2021 (bonus under 36)
• D.L. 50/2017 (Fondo Consap)
Esempio: risparmio totale su prima casa €200k da privato
Acquisto prima casa €200.000, rendita €800, mutuo €150.000 al 3,2%
Valore catastale (800 × 1,05 × 110)€ 92.400
Registro 2% (prima casa)€ 1.848
Registro 9% (se fosse seconda)€ 9.072
Risparmio registro−€ 7.224 ✓
Imposta sostitutiva mutuo (0,25%)€ 375
Sostitutiva seconda casa (2%)€ 3.000
Risparmio sostitutiva−€ 2.625 ✓
Risparmio immediato totale−€ 9.849
IMU evitata (aliquota 1,06%)−€ 1.066/anno
Rimborso IRPEF detrazione interessi (19%)+€ 760/anno
Risparmio annuo ricorrente−€ 1.826/anno
Bonus under 36: stesso acquisto ma con ISEE ≤€40k e età <36
Imposta di registro€ 0 (esente)
Ipotecaria + Catastale€ 0 (esente)
Imposta sostitutiva mutuo€ 0 (esente)
Risparmio extra rispetto a 1ª casa standard−€ 2.223 ✓
Fondo Consap al 90%Banca obbligata ad accettare
Domande frequenti
Il pacchetto include: imposta di registro al 2% (vs 9%) o IVA al 4% (vs 10%), IMU esente per immobili non di lusso, detrazione IRPEF 19% sugli interessi del mutuo (max €760/anno), imposta sostitutiva mutuo 0,25% (vs 2%), detrazione ristrutturazione 50% (vs 36% standard), Fondo Garanzia Consap fino all'80-90% del mutuo, esenzione plusvalenza in caso di rivendita dopo 5 anni o reinvestimento in altra prima casa entro 1 anno.
(1) Trasferire la residenza nel comune dell'immobile entro 18 mesi dal rogito (si dichiara l'impegno in atto). (2) Non possedere altra casa acquistata con agevolazioni prima casa in tutta Italia, oppure venderla entro 1 anno dal nuovo rogito. (3) Non essere proprietario esclusivo di altro immobile abitativo nello stesso comune. (4) L'immobile non deve essere di lusso (escluse le categorie catastali A/1 signorili, A/8 ville, A/9 castelli/palazzi storici).
Se non trasferisci la residenza entro 18 mesi o perdi un altro requisito, l'Agenzia delle Entrate contesta la decadenza e chiede: (a) la differenza d'imposta (registro 9% meno 2% già pagato), (b) sanzione amministrativa del 30%, (c) interessi di mora. Se ti accorgi in tempo e usi il ravvedimento operoso (restituzione spontanea entro 12 mesi), la sanzione scende al 3,75-7,5%. Caso speciale: se vendi la casa agevolata entro 5 anni e non ricompri altra prima casa entro 1 anno, perdi le agevolazioni.
Per giovani che non hanno compiuto 36 anni nell'anno del rogito e hanno ISEE ≤ €40.000: esenzione totale di imposta di registro, ipotecaria e catastale se comprano da privato. Se comprano da costruttore, pagano IVA al 4% ma ricevono un credito d'imposta di pari importo. Esenzione anche dall'imposta sostitutiva sul mutuo (0% invece di 0,25%). Fondo Garanzia Consap al 90% (vs 80% standard), con la banca obbligata ad accettare se mutuo ≤ €250k. Misura introdotta con D.L. 73/2021, rinnovata di anno in anno: verificare la conferma nella Legge di Bilancio 2026.
Sì, grazie alla clausola del cambio casa introdotta nel 2016. Se possiedi già una prima casa agevolata, puoi comprare la nuova con agevolazioni a condizione di vendere la vecchia entro 1 anno dal nuovo rogito. Se non la vendi nei 12 mesi, perdi le agevolazioni sulla nuova casa e dovrai restituire la differenza d'imposta con sanzione 30% + interessi. Utile se ti trasferisci per lavoro o cambi città: eviti di attendere la vendita prima di comprare.