Cedolare Secca 2026 — Calcolo e Convenienza
Calcola la cedolare secca (10% concordato, 21% libero, 26% dalla 2ª locazione breve) e confrontala con l'IRPEF ordinaria per sapere quanto risparmi ogni anno.
▶Aliquote cedolare secca 2026
Come usare il simulatore
Scheda «Calcolatore cedolare»
Inserisci il canone mensile di affitto, scegli il tipo di contratto (libero 4+4 al 21%, concordato 3+2 al 10%, locazione breve 1° immobile 21%, breve dal 2° immobile 26%), indica i tuoi altri redditi (lavoro, pensione) per stimare la tua aliquota IRPEF marginale. Il simulatore confronta la cedolare secca con l'IRPEF ordinaria (aliquota marginale + addizionali regionali/comunali ~2,5% + imposta di registro 2% per la quota 50% del proprietario + bollo €32/anno) e mostra il risparmio annuo e mensile.
Scheda «Le tre aliquote»
Tabella completa: 10% (canone concordato 3+2, comuni ad alta tensione abitativa, IMU ridotta 25%), 21% (canone libero 4+4 + 1° locazione breve ≤30gg), 26% (dalla 2° alla 4° locazione breve). Dal 3° immobile breve attenzione alla soglia imprenditoriale, dal 5° scatta obbligo di partita IVA. Il canone concordato 10% + IMU -25% è quasi sempre la scelta migliore nelle grandi città (Milano, Roma, Napoli, Torino, Bologna, Firenze).
Scheda «Vantaggi e svantaggi»
Pro e contro della cedolare: ✓ aliquota fissa vs IRPEF fino al 43%, no imposta di registro 2%, no bollo, no addizionali regionali/comunali, semplicità dichiarativa, IMU -25% con concordato. ✗ rinuncia rivalutazione ISTAT (canone fisso), reddito conta per ISEE, solo persone fisiche (no società), solo abitazioni. Regola pratica: reddito >€28.000 (marginale ≥33%) → cedolare conviene quasi sempre.
Formula e aliquote 2026
• Cedolare = Canone annuo × Aliquota
• Aliquota: 10% concordato / 21% libero + 1° breve / 26% dal 2° breve
• Base imponibile = 100% del canone (no riduzione 5%)
• Sostituisce: IRPEF + addizionali + registro 2% + bollo €32
IRPEF ordinaria (confronto):
• Base imponibile = 95% canone (deduzione forfettaria 5%)
• IRPEF scaglioni 2026: 23% fino €28k, 35% fino €50k, 43% oltre
• Addizionali regionali + comunali: ~2-3% del canone
• Imposta di registro: 2% annuo (50% proprietario + 50% inquilino)
• Imposta di bollo: 2 marche da €16 = €32/anno
Aliquote 2026:
• 10% — Canone concordato (3+2) in comuni alta tensione abitativa
• 21% — Canone libero (4+4) ovunque in Italia
• 21% — Locazione breve ≤30 giorni, 1° immobile
• 26% — Locazione breve, dal 2° al 4° immobile
• P.IVA — Dal 5° immobile breve (attività imprenditoriale)
Normativa:
• D.Lgs. 23/2011 (cedolare secca, art. 3)
• L. 197/2022 (aliquota 26% dal 2° immobile breve)
• Opzione reversibile via modello RLI all'Agenzia delle Entrate