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Rendita Netta da Affitto 2026

Calcola la rendita netta reale di un immobile affittato dopo cedolare (o IRPEF), IMU, spese condominiali e accantonamento per sfitto e morosità.

Calcola la rendita netta reale del tuo affitto
€
Prezzo di mercato
€
Affitto mensile lordo
€
Visura catastale
‰
Standard 10,6‰
Cedolare o IRPEF ordinaria
€/mese
Facciata, tetto, ascensore (stima)
▶Rendimento di riferimento 2026
BTP 10 anni: ~3,5% · Conto deposito vincolato: 3,0-3,5% · Immobile affittato netto: 2-4% (dipende da città e regime). Il mattone offre anche rivalutazione (+2-3%/anno medio storico) e leva bancaria.
—
Rendita netta reale dopo tasse e spese · dati aggiornati aprile 2026

Come usare il simulatore

Scheda «Calcolatore rendita netta»

Inserisci il valore dell'immobile, il canone mensile, la rendita catastale (da visura), l'aliquota IMU in per mille (standard 10,6‰), il regime fiscale scelto (cedolare 10/21/26% o IRPEF marginale 23/35/43%) e le eventuali spese straordinarie a carico del proprietario. Il simulatore calcola canone lordo, tasse, IMU, spese, accantonamento sfitto 5%, rendita netta annua e mensile, rendimento percentuale netto.

Scheda «Tutte le spese»

Tabella completa di chi paga cosa per legge: proprietario (IMU, cedolare/IRPEF, straordinarie condominio, assicurazione fabbricato, manutenzione straordinaria); inquilino (condominio ordinarie, TARI, bollette, piccola manutenzione). Regola pratica: il proprietario italiano tiene il 50-60% del canone lordo dopo tutte le voci. Con cedolare concordato 10% + IMU -25% sale al 65-70%.

Scheda «Libero vs concordato»

Confronto pratico: stesso immobile a Milano, canone libero €900/mese (cedolare 21%, IMU piena) vs canone concordato €700/mese (cedolare 10%, IMU -25%). Risultato: libero rendita netta €6.745 vs concordato €6.205 → differenza solo €540/anno. Il concordato rende quasi uguale con meno rischi e inquilini più selezionati (reddito ISEE medio).

Formula e calcoli 2026

Rendita netta da affitto:

• Canone annuo = Canone mensile × 12
• Tasse = Canone annuo × Aliquota (10/21/26% cedolare oppure IRPEF)
• IMU = (Rendita catastale × 1,05 × 160) × Aliquota‰
• Sfitto = Canone annuo × 5% (prudenziale)
• Rendita netta = Canone annuo − Tasse − IMU − Spese − Sfitto
• Rendimento netto = Rendita netta / Valore immobile × 100

IMU — base imponibile:
• Base = Rendita catastale × 1,05 (rivalutazione) × 160
• Coefficiente 160: fabbricati categoria A (escluso A/10)
• A/10 uffici: coefficiente 80
• Aliquota standard seconda casa: 10,6‰ (max per legge)
• Concordato: sconto 25% (delibera comunale)

Aliquote cedolare 2026:
• 10% canone concordato (comuni alta tensione abitativa)
• 21% canone libero + 1° locazione breve
• 26% dal 2° immobile breve
• Cedolare sostituisce IRPEF + addizionali + registro 2% + bollo

Spese medie 2026 (per immobile tipo):
• IMU: €500-2.000/anno
• Condominio straordinarie: €300-1.000/anno
• Assicurazione: €100-300/anno
• Sfitto: 5-10% canone lordo
• Manutenzione: 1-2% valore immobile/anno

Esempio pratico

Casa €200.000, affitto €700/mese, cedolare 21%

Canone annuo lordo€ 8.400
Cedolare 21%€ 1.764
IMU (600 × 1,05 × 160 × 10,6‰)€ 1.069
Spese straordinarie€ 500
Sfitto 5%€ 420
Rendita netta annua€ 4.647
Rendita netta mensile€ 387
Rendimento netto2,32%
Rendimento lordo4,20%

Stesso immobile con canone concordato €550/mese al 10%

Canone annuo€ 6.600
Cedolare 10%€ 660
IMU -25% (7,95‰)€ 802
Sfitto 5%€ 330
Rendita netta€ 4.308
Rendimento netto2,15%
Differenza vs libero−€ 339/anno

Appartamento di lusso €400k, canone €1.500/mese, IRPEF 43%

Canone annuo€ 18.000
IRPEF 43% su 95%€ 7.353
+ Addizionali ~2,5%€ 427
+ Registro 1% e bollo€ 212
IMU€ 2.000
Sfitto 5%€ 900
Rendita netta IRPEF€ 7.108
Rendita netta CEDOLARE 21%€ 11.320
Differenza (cedolare meglio)+€ 4.212/anno

Domande frequenti

Nel 2026 il rendimento netto medio di un immobile affittato in Italia è tra il 2% e il 4%. Sotto il 2% è insoddisfacente (meglio BTP al 3,5% o conti deposito al 3,0-3,5%). Tra 2% e 3% è nella media (grandi città). Tra 3% e 4% è buono (zone periferiche o concordato con IMU ridotta). Oltre il 5% è alto, ma verifica il rischio (locazioni brevi stagionali, zone meno stabili, sfitto elevato).
Regola pratica: il proprietario tiene il 50-60% del canone lordo dopo tutte le spese. Esempio tipico: canone €700/mese = €8.400/anno → meno cedolare 21% (€1.764) − IMU (€1.069) − straordinarie (€500) − sfitto 5% (€420) = €4.647 netti (55%). Con concordato 10% + IMU -25% si sale al 65-70%. Con IRPEF 43% si scende al 40-45%.
Per legge (L. 392/1978, art. 9) le spese ordinarie (pulizia scale, luce condominiale, ascensore, portineria) sono a carico dell'inquilino: €50-150/mese tipici. Le spese straordinarie (rifacimento facciata, tetto, impianti) sono a carico del proprietario: €300-1.000/anno. Le tabelle dettagliate sono nell'accordo ANCI-Confedilizia o nel contratto di locazione. TARI rifiuti tecnicamente a carico inquilino ma spesso il Comune la notifica al proprietario.
IMU seconda casa: base imponibile = rendita catastale × 1,05 (rivalutazione) × 160 (coefficiente fabbricati cat. A escluso A/10). Poi base × aliquota‰ del Comune (standard 10,6‰, max per legge). Esempio: rendita €600 → base €100.800 → IMU €1.069/anno con aliquota 10,6‰. Con cedolare concordato 10%: sconto 25% dell'aliquota per decisione comunale (7,95‰ = €802/anno).
Esempio Milano, immobile €250k: canone libero €900/mese netto €6.745 (2,70%) vs concordato €700/mese netto €6.205 (2,48%). Differenza netta solo €540/anno (€45/mese). Il concordato rende quasi uguale grazie a cedolare 10% e IMU -25%, con vantaggi aggiuntivi: inquilini con reddito medio (ISEE), minore rischio morosità, durata più breve (3+2 vs 4+4). Se la differenza di mercato supera 30%, il libero batte.

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