Piano di Ammortamento alla Francese
Genera il piano di ammortamento del tuo mutuo alla francese: rata costante, tabella dettagliata rata per rata con quota capitale, quota interessi e debito residuo. Analisi dell'asimmetria (primi 5 anni 57% interessi, ultimi 5 anni solo 8%) e simulatore estinzione anticipata vs investimento alternativo. Legge Bersani 2007: nessuna penale per mutui prima casa.
Genera il piano di ammortamento alla francese del tuo mutuo
€
Capitale finanziato (es. 200.000)anni
10, 15, 20, 25 o 30 anni%
Tasso fisso 2026 indicativo 3,0-3,8%—
Ammortamento francese · Legge Bersani 2007 nessuna penale estinzione · dati aggiornati aprile 2026
Come usare il simulatore
Scheda «Generatore piano ammortamento»
Inserisci l'importo del mutuo (es. €200.000), la durata in anni (10, 15, 20, 25, 30) e il TAN fisso (es. 3,2%). Il simulatore calcola la rata mensile costante e genera la tabella dettagliata rata per rata (campione: 1°, 12°, 60°, 120°, 180°, 240°, 300°) con quota capitale, quota interessi e debito residuo.
Scheda «Quota capitale vs interessi»
Analisi dell'asimmetria del francese: confronto tra i primi 5 anni di pagamenti (dove la maggior parte della rata va in interessi) e gli ultimi 5 anni (dove quasi tutto il pagamento va a capitale). Scopri perché l'estinzione anticipata ha un impatto enorme nei primi anni e minimo negli ultimi.
Scheda «Estinzione anticipata»
Confronto tra estinguere il mutuo in un dato anno e investire la stessa somma a un rendimento alternativo (BTP, ETF, conto deposito). Il simulatore mostra quando conviene estinguere e quando conviene mantenere il mutuo e investire la liquidità.
Formula e calcoli 2026
Rata mensile costante (francese):
R = P × [i(1+i)n / ((1+i)n − 1)]
• P = capitale finanziato
• i = tasso mensile = TAN / 12
• n = numero rate = anni × 12
• R = rata mensile (costante per tutta la durata)
Composizione della rata k-esima:
• Interessik = Debito residuok-1 × i
• Quota capitalek = R − Interessik
• Debito residuok = Debito residuok-1 − Quota capitalek
Totali:
• Totale rate = R × n
• Totale interessi = (R × n) − P
• Costo % su capitale = Totale interessi / P × 100
Regola estinzione anticipata (soglia di indifferenza):
• Se rendimento netto alternativo > TAN mutuo → INVESTIRE conviene
• Se rendimento netto alternativo < TAN mutuo → ESTINGUERE conviene
• Esempio: TAN mutuo 3,2%, BTP netto 2,8% → estinguere risparmia di più
R = P × [i(1+i)n / ((1+i)n − 1)]
• P = capitale finanziato
• i = tasso mensile = TAN / 12
• n = numero rate = anni × 12
• R = rata mensile (costante per tutta la durata)
Composizione della rata k-esima:
• Interessik = Debito residuok-1 × i
• Quota capitalek = R − Interessik
• Debito residuok = Debito residuok-1 − Quota capitalek
Totali:
• Totale rate = R × n
• Totale interessi = (R × n) − P
• Costo % su capitale = Totale interessi / P × 100
Regola estinzione anticipata (soglia di indifferenza):
• Se rendimento netto alternativo > TAN mutuo → INVESTIRE conviene
• Se rendimento netto alternativo < TAN mutuo → ESTINGUERE conviene
• Esempio: TAN mutuo 3,2%, BTP netto 2,8% → estinguere risparmia di più
Esempio pratico
Mutuo €200.000, 25 anni, TAN 3,2% — piano rate campione
Rata mensile costante€ 967
Totale rate (300 pagamenti)€ 290.100
Totale interessi€ 90.100 (45%)
Rata n. 1 — capitale€ 434 (43%)
Rata n. 1 — interessi€ 533 (57%)
Rata n. 150 (metà durata) — capitale€ 700 (72%)
Rata n. 150 — interessi€ 267 (28%)
Rata n. 300 (ultima) — capitale€ 964 (99,7%)
Rata n. 300 — interessi€ 3 (0,3%)
Asimmetria interessi: primi 5 anni vs ultimi 5 anni
Primi 5 anni (60 rate) — totale pagato€ 58.020
Di cui interessi€ 33.171 (57%!)
Di cui capitale€ 24.849 (43%)
Ultimi 5 anni (60 rate) — totale pagato€ 58.020
Di cui interessi€ 4.396 (8%)
Di cui capitale€ 53.624 (92%)
ConclusioneInteressi 7,5× più alti all'inizio
Estinzione anticipata anno 5 vs investimento BTP netto 2,8%
Debito residuo anno 5~ € 175.151
Interessi residui se paghi fino a scadenza~ € 56.930
Se investi €175.151 al 2,8% per 20 anni~ € 303.000 finali
Guadagno investimento~ € 127.849
Costo mutuo continuato€ 56.930 interessi
→ Investire BTP non convienePerché 2,8% < TAN 3,2%
→ Con ETF al 5% nettoConviene investire
Domande frequenti
È il sistema di ammortamento usato dalla quasi totalità delle banche italiane per mutui e prestiti personali. Prevede rate mensili costanti per tutta la durata. La composizione della rata però cambia: nei primi mesi paghi soprattutto interessi (calcolati sul debito residuo ancora alto), negli ultimi mesi paghi soprattutto capitale. Formula rata: R = P × [i(1+i)n / ((1+i)n − 1)] dove P è il capitale, i il tasso mensile, n il numero di rate.
Gli interessi di ogni rata si calcolano sul debito residuo a inizio periodo (non sul capitale iniziale). Nei primi mesi il debito residuo è ancora molto alto (quasi tutto il capitale), quindi gli interessi sono grandi e la quota capitale rimanente è piccola. Col passare del tempo il debito diminuisce, gli interessi calano e la quota capitale cresce. Su un mutuo €200.000 a 25 anni al 3,2%: nella 1° rata paghi €533 di interessi e solo €434 di capitale (57% vs 43%); nell'ultima rata paghi €3 di interessi e €964 di capitale.
Dipende da 3 fattori. Conviene SE: (1) sei nella prima metà del mutuo (l'asimmetria del francese ti fa risparmiare tantissimo), (2) non hai debiti più costosi (carte, prestiti >7%), (3) hai già il fondo emergenza di 6 mesi. Non conviene SE: (1) sei negli ultimi 5 anni (risparmio minimo), (2) puoi investire la stessa somma a un rendimento netto superiore al TAN del mutuo, (3) ti serve liquidità per altri obiettivi. Regola pratica: confronta il TAN del mutuo con il rendimento netto di un investimento alternativo sicuro (es. BTP netto ~2,8%, conto deposito netto ~2,5%).
Dal 2 febbraio 2007 (Legge Bersani, D.L. 7/2007 conv. L. 40/2007) per i mutui prima casa sottoscritti da persone fisiche NON c'è penale di estinzione anticipata, né totale né parziale. Per mutui stipulati prima del 2007, oppure per mutui seconda casa o ristrutturazione, la penale massima è stata ridotta a 0,5-1,0% del capitale residuo secondo l'Accordo ABI 2007. Controlla il contratto per la clausola specifica: la penale deve essere indicata esplicitamente e non può superare i limiti di legge.
Dipende dal tuo obiettivo. Ridurre la durata (mantenendo la rata) ti fa risparmiare molto più sugli interessi totali: è la scelta migliore matematicamente. Ridurre la rata (mantenendo la durata) ti dà più respiro mensile ma ti fa risparmiare meno interessi nel complesso. Esempio: su mutuo €200k, 25 anni, 3,2%, se estingui €30.000 all'anno 5 riducendo la durata risparmi ~€25.000 di interessi; se riduci la rata risparmi ~€10.000. Scelta raccomandata: ridurre la durata se puoi permetterti la rata attuale; ridurre la rata solo se hai perso reddito o hai nuove spese fisse.