Canone Concordato 3+2 — Quanto Conviene
Confronto tra canone libero (4+4) e concordato (3+2) con cedolare secca al 10%, IMU ridotta del 25% e detrazione inquilino maggiorata: stima il netto reale per il proprietario.
Come usare il simulatore
Scheda «Convenienza concordato vs libero»
Inserisci il canone libero di mercato (€/mese), la rendita catastale dell'immobile (visibile nella visura), l'aliquota IMU del tuo Comune (standard 10,6‰ per seconda casa) e il tuo reddito. Il simulatore confronta il netto annuo con contratto libero 4+4 (cedolare 21%, IMU piena) vs concordato 3+2 (canone ridotto −25%, cedolare 10%, IMU ridotta 25%). Esempio Milano: canone libero €1.000/mese → concordato €750/mese, ma differenza netta solo −€1.005/anno (−12,6%) nonostante il canone sia 25% più basso.
Scheda «Come funziona il contratto 3+2»
Tabella completa delle caratteristiche: durata 3+2 con rinnovo automatico, canone entro fasce accordi territoriali, attestazione sindacato obbligatoria (SUNIA/SICET per inquilini, Confedilizia/UPPI per proprietari), recesso inquilino 6 mesi preavviso + motivi gravi, cedolare secca 10% (vs 21%), IMU ridotta 25%, detrazione inquilino maggiorata €496 (vs €300). Passi per stipulare: (1) verifica Comune nella lista alta tensione abitativa; (2) consulta tabelle canoni massimi; (3) richiedi attestazione sindacato; (4) registra contratto Agenzia delle Entrate.
Scheda «Comuni ad alta tensione abitativa»
Lista completa: ✓ incluse tutte le grandi città (Milano, Roma, Napoli, Torino, Firenze, Bologna, Genova, Palermo, Catania, Bari, Venezia, Verona…), quasi tutti i capoluoghi di provincia, comuni limitrofi ad alta densità. ✗ esclusi: piccoli comuni rurali e montani → solo contratto libero 4+4 con cedolare 21%. Riferimento normativo: Delibera CIPE 13 novembre 2003 + integrazioni successive.
Formule e dati 2026
• Netto annuo = Canone annuo − Cedolare 21% − IMU piena
• IMU = Rendita catastale × 1,05 × 160 × Aliquota‰ / 1.000
Canone concordato (3+2):
• Canone annuo concordato = Canone libero × (1 − 0,25) tipico
• Netto annuo = Canone annuo − Cedolare 10% − IMU ridotta (−25%)
Vantaggi fiscali concordato vs libero:
• Cedolare secca: 10% (vs 21% libero) → risparmio 11 pp
• IMU ridotta: −25% (aliquota ridotta) → risparmio 25%
• Detrazione inquilino: €496/anno (vs €300 libero) se reddito < €15.494
Caratteristiche contratto:
• Durata: 3 anni + 2 di rinnovo automatico
• Canone: entro tabelle accordo territoriale (non libero, −20/−30% vs mercato)
• Attestazione: obbligatoria da sindacato proprietari o inquilini
• Recesso inquilino: 6 mesi preavviso + motivi gravi
• Registrazione: Agenzia delle Entrate entro 30 giorni
Disponibilità:
• Solo in Comuni ad «alta tensione abitativa» (Delibera CIPE 13.11.2003)
• Tutte le 14 città metropolitane
• Quasi tutti i capoluoghi di provincia
• Comuni limitrofi ad alta densità
• NON disponibile nei piccoli comuni rurali/montani