Donazione Immobili 2026 — Tasse e Costi
Calcola l'imposta di donazione su immobili per ogni grado di parentela: figli e coniuge €1M di franchigia (4%), fratelli €100k (6%), estranei senza franchigia (8%).
Calcola tasse e costi donazione immobile
€
VC = rendita × 1,05 × 110 (prima casa) o 120 (altri)Le franchigie sono identiche a quelle della successione
Se sì: ipotecaria e catastale fisse €200+€200
▶Nessun vantaggio fiscale vs successione
Franchigie e aliquote della donazione sono IDENTICHE a quelle della successione. Non c'è risparmio fiscale a donare rispetto a lasciare in eredità. Anzi, la donazione costa in più il notaio obbligatorio (€1.500-3.000). Il motivo valido per donare è la pianificazione familiare, NON il risparmio sulle tasse.
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Donazione Immobili · aggiornato aprile 2026
Come usare il simulatore
Scheda «Calcolatore tasse donazione»
Inserisci il valore catastale dell'immobile (non il valore di mercato), scegli il destinatario (figlio/coniuge, fratello, parente fino 4° grado, estraneo, disabile grave) e indica se per lui l'immobile è prima casa. Il simulatore calcola franchigia applicata, imposta di donazione su eccedenza, ipotecaria, catastale, stima notaio e totale. Esempio donazione casa al figlio VC €150k prima casa: franchigia €1M → imposta €0, ipo €200 + cat €200 + notaio €1.500-3.000 = totale ~€1.900-3.400.
Scheda «Franchigie (come successione)»
Tabella completa delle franchigie e aliquote: coniuge/figli €1M franchigia + 4%, fratelli €100k + 6%, altri parenti fino 4° grado 0 franchigia + 6%, estranei 0 + 8%, disabili gravi €1,5M per grado. Stesse franchigie e aliquote della successione (D.Lgs. 346/1990) — nessun vantaggio fiscale a donare rispetto a lasciare in eredità.
Scheda «Attenzione ai rischi»
4 rischi critici della donazione: (1) azione di riduzione — legittimari (altri figli, coniuge) possono impugnare entro 10 anni dal decesso se lede quota legittima; (2) difficoltà vendita — banche riluttanti a mutui, devono passare 20+ anni; (3) irrevocabilità — revoca solo per ingratitudine o sopravvenienza figli; (4) costi notarili più alti (notaio obbligatorio). Alternative: vendita prezzo simbolico registrata o testamento. Consulta sempre un notaio.
Formule e dati 2026
Franchigie e aliquote (identiche a successione):
• Coniuge e figli: franchigia €1.000.000 ciascuno, 4% sull'eccedenza
• Fratelli/sorelle: franchigia €100.000, 6% sull'eccedenza
• Parenti fino 4° grado (nipoti, cugini, zii): nessuna franchigia, 6%
• Estranei e parenti oltre 4° grado: nessuna franchigia, 8%
• Disabili gravi (L. 104/92): franchigia €1.500.000 per grado
Imposte ipotecaria e catastale:
• Standard: 2% + 1% sul valore catastale
• Prima casa destinatario: €200 + €200 fisse (se destinatario ha requisiti prima casa)
Spese notarili:
• Notaio: €1.500 - 3.000 (OBBLIGATORIO — atto pubblico, art. 782 c.c.)
• 2 testimoni obbligatori
Formula imposta donazione:
• Eccedenza = Valore catastale − Franchigia
• Imposta donazione = Eccedenza × Aliquota (4%, 6% o 8%)
• Totale = Imposta donazione + Ipotecaria + Catastale + Notaio
Rischi della donazione:
• Azione di riduzione: legittimari possono impugnare entro 10 anni dal decesso del donante
• Difficoltà vendita: banche riluttanti a mutui per 20 anni
• Irrevocabilità: revoca solo per ingratitudine (art. 801 c.c.) o sopravvenienza figli (art. 803)
• Costi notarili: obbligatori (€1.500-3.000) vs successione (non sempre)
Alternative più sicure della donazione:
• Testamento: revocabile, effetti al decesso, stesse franchigie
• Vendita prezzo simbolico registrata: immune da azione di riduzione
• Usufrutto + nuda proprietà: doni nuda proprietà, mantieni uso
• Polizza vita: beneficiario fuori asse ereditario, esente fino €500k
• Coniuge e figli: franchigia €1.000.000 ciascuno, 4% sull'eccedenza
• Fratelli/sorelle: franchigia €100.000, 6% sull'eccedenza
• Parenti fino 4° grado (nipoti, cugini, zii): nessuna franchigia, 6%
• Estranei e parenti oltre 4° grado: nessuna franchigia, 8%
• Disabili gravi (L. 104/92): franchigia €1.500.000 per grado
Imposte ipotecaria e catastale:
• Standard: 2% + 1% sul valore catastale
• Prima casa destinatario: €200 + €200 fisse (se destinatario ha requisiti prima casa)
Spese notarili:
• Notaio: €1.500 - 3.000 (OBBLIGATORIO — atto pubblico, art. 782 c.c.)
• 2 testimoni obbligatori
Formula imposta donazione:
• Eccedenza = Valore catastale − Franchigia
• Imposta donazione = Eccedenza × Aliquota (4%, 6% o 8%)
• Totale = Imposta donazione + Ipotecaria + Catastale + Notaio
Rischi della donazione:
• Azione di riduzione: legittimari possono impugnare entro 10 anni dal decesso del donante
• Difficoltà vendita: banche riluttanti a mutui per 20 anni
• Irrevocabilità: revoca solo per ingratitudine (art. 801 c.c.) o sopravvenienza figli (art. 803)
• Costi notarili: obbligatori (€1.500-3.000) vs successione (non sempre)
Alternative più sicure della donazione:
• Testamento: revocabile, effetti al decesso, stesse franchigie
• Vendita prezzo simbolico registrata: immune da azione di riduzione
• Usufrutto + nuda proprietà: doni nuda proprietà, mantieni uso
• Polizza vita: beneficiario fuori asse ereditario, esente fino €500k
Esempi pratici
Donazione casa al figlio — VC €150.000 prima casa
Valore catastale immobile€ 150.000
DestinatarioFiglio (franchigia €1M + 4%)
Franchigia applicata€ 1.000.000
Eccedenza tassabile€ 0
Imposta donazione€ 0
Ipotecaria (prima casa fissa)€ 200
Catastale (prima casa fissa)€ 200
Notaio stima€ 1.500 - 3.000
Totale stimato€ 1.900 - 3.400
Donazione a nipote (4° grado) — VC €200.000 non prima casa
Valore catastale immobile€ 200.000
DestinatarioNipote (4° grado — 0 franchigia + 6%)
Franchigia applicata€ 0
Imposta donazione (6% × €200k)€ 12.000
Ipotecaria (2% VC)€ 4.000
Catastale (1% VC)€ 2.000
Notaio stima€ 2.000 - 3.500
Totale stimato€ 20.000 - 21.500
Rischio azione di riduzione — lezione pratica
Padre (60 anni) con 2 figli: Mario e Luca2 legittimari
Dona la casa di €300k SOLO a MarioDonazione 2026
Padre muore nel 2032 (6 anni dopo)Decesso < 10 anni
Quota legittima Luca (1/3 dell'eredità)€ 100.000
Luca impugna la donazioneEntro 10 anni dal decesso
EffettoRiduzione donazione di € 100.000
LezioneDonazione lede legittima → impugnabile
Domande frequenti
Dal punto di vista fiscale NO: le franchigie e aliquote della donazione sono IDENTICHE a quelle della successione (D.Lgs. 346/1990). Figli/coniuge: €1M franchigia + 4%. Fratelli: €100k + 6%. Altri: 0 + 6% o 8%. Anzi, la donazione costa in più il notaio obbligatorio (€1.500-3.000) che in successione non è sempre necessario. I motivi validi per donare sono diversi dal fiscale: pianificazione familiare (aiutare un figlio che acquista casa), anticipare il passaggio generazionale (vedere l'uso dei beni quando si è in vita), ridurre il patrimonio personale (per accesso a certe agevolazioni). Mai donare solo per «risparmiare tasse».
L'azione di riduzione (art. 553-564 c.c.) è lo strumento che i legittimari (figli, coniuge, genitori se non ci sono figli) hanno per recuperare la loro quota legittima quando una donazione o un testamento la lede. I termini: 10 anni dal decesso del donante. Esempio: padre con 2 figli dona tutto a uno solo; quando muore, l'altro può impugnare la donazione e ottenere la sua quota (1/3 o 1/4). Il rischio è concreto: la donazione non è «sicura» per il donatario fino a quando il donante non muore da 10+ anni. Questo spiega anche perché le banche sono riluttanti a concedere mutui su immobili donati per 20 anni (10 anni prima del decesso + 10 anni dopo).
Perché un immobile ricevuto in donazione può essere impugnato dall'azione di riduzione dei legittimari per 20 anni (periodo totale di rischio). Se concedessero un mutuo di €200.000 sull'immobile donato e poi un legittimario lo riducesse, la banca rischierebbe di perdere la garanzia ipotecaria. Risultato: le banche o rifiutano il mutuo, o chiedono assicurazioni speciali (costose), o concedono importi ridotti, o richiedono che sia passato oltre il termine di 20 anni. Effetto pratico: il donatario ha un immobile che vale meno, vende male, non può ipotecare. Questo rischio è spesso sottovalutato dai donanti. Alternativa: vendita a prezzo simbolico registrata, che non ha questo problema.
Quasi mai. La donazione è un contratto irrevocabile per natura. Le UNICHE due cause di revoca sono: (1) ingratitudine grave del donatario (art. 801 c.c.): attentato alla vita del donante, offese gravi, rifiuto degli alimenti dovuti; (2) sopravvenienza o conoscenza di figli del donante (art. 803 c.c.): se dopo la donazione nasce un figlio o il donante scopre di averne uno. In entrambi i casi il termine per agire è 1 anno dal fatto (dalla conoscenza, dalla nascita). Dopo 1 anno la revoca non è più possibile. «Ho cambiato idea», «mi sono litigato con lui», «mi serve tornare»: non sono motivi validi. Per questo è meglio un testamento (sempre revocabile fino all'ultimo giorno di vita) se vuoi mantenere controllo.
4 alternative più sicure: (1) TESTAMENTO: revocabile in qualsiasi momento, effetti al decesso, stesse franchigie fiscali (€1M figli/coniuge), niente rischio azione di riduzione né problemi vendita. (2) VENDITA A PREZZO SIMBOLICO REGISTRATA: si vende a €50.000 un immobile che vale €150.000 (pagando tasse sul catastale). Immune da azione di riduzione, banche non hanno problemi con mutui futuri. (3) USUFRUTTO + NUDA PROPRIETÀ: doni solo la nuda proprietà ai figli, mantieni l'usufrutto (diritto di abitare/affittare) fino alla morte. Al decesso l'usufrutto si consolida automaticamente nella nuda proprietà. (4) POLIZZA VITA con beneficiari nominati: è fuori asse ereditario (esente da azione di riduzione), paga subito al beneficiario, esente da imposta di successione fino a €500k. Consulta SEMPRE un notaio prima di decidere.