Calculadora de IPTU 2026
Descubra quanto você paga de IPTU. Valor venal × alíquota, desconto cota única, parcelamento e informações sobre isenções e contestação.
Calcule seu IPTU 2026
R$
Valor calculado pela prefeitura (não é o preço de mercado)Terrenos vazios pagam alíquota maior
Cada cidade define sua própria alíquota
—
IPTU 2026 · Atualizado em abril/2026
Como usar
Aba "Cálculo IPTU"
Informe o valor venal do imóvel (definido pela prefeitura — consulte o carnê ou o site da prefeitura), o tipo (residencial, comercial ou terreno vazio) e o município. A calculadora retorna o IPTU anual, a cota única com desconto e as opções de parcelamento.
Aba "Como é calculado"
Entenda a fórmula do IPTU e os componentes do valor venal: área do terreno, área construída e fatores corretivos. Veja as alíquotas típicas por tipo de imóvel.
Aba "Isenções e descontos"
Descubra quem tem direito à isenção (aposentados baixa renda, imóveis de baixo valor venal, ONGs), como contestar o valor venal e os riscos de não pagar o IPTU.
Fórmula
IPTU = Valor Venal × Alíquota
Valor Venal (calculado pela prefeitura):
• Área do terreno × valor/m² da região
• + Área construída × valor/m² padrão
• + Fatores (esquina, topografia, conservação, idade)
• Resultado: 30-70% do valor de mercado real
Alíquotas típicas:
• Residencial: 0,5% a 1,5%
• Comercial: 1,0% a 2,0%
• Terreno vazio: 2,0% a 5,0% (incentivo para construção)
Formas de pagamento:
• Cota única com desconto (3% a 10%, vence em janeiro)
• Parcelado em 10 ou 12 vezes (fevereiro a novembro/dezembro)
Valor Venal (calculado pela prefeitura):
• Área do terreno × valor/m² da região
• + Área construída × valor/m² padrão
• + Fatores (esquina, topografia, conservação, idade)
• Resultado: 30-70% do valor de mercado real
Alíquotas típicas:
• Residencial: 0,5% a 1,5%
• Comercial: 1,0% a 2,0%
• Terreno vazio: 2,0% a 5,0% (incentivo para construção)
Formas de pagamento:
• Cota única com desconto (3% a 10%, vence em janeiro)
• Parcelado em 10 ou 12 vezes (fevereiro a novembro/dezembro)
Exemplos práticos
Exemplo 1: Apartamento residencial em São Paulo
Valor venalR$ 300.000
TipoResidencial
Alíquota SP1,0%
IPTU anualR$ 3.000
Cota única (3% desconto)R$ 2.910
Parcelado em 10xR$ 300/mês
Exemplo 2: Terreno vazio em Belo Horizonte
Valor venalR$ 200.000
TipoTerreno vazio
Alíquota BH3,0%
IPTU anualR$ 6.000
Comparação (se fosse residencial)R$ 1.600
Penalidade por terreno ocioso+R$ 4.400/ano
Exemplo 3: Loja comercial no Rio de Janeiro
Valor venalR$ 500.000
TipoComercial
Alíquota RJ2,0%
IPTU anualR$ 10.000
Cota única (7% desconto)R$ 9.300
Economia à vistaR$ 700
Perguntas frequentes
Não. O valor venal é calculado pela prefeitura através da Planta Genérica de Valores (PGV) e costuma representar apenas 30% a 70% do valor real de mercado. Por isso, um imóvel que vale R$ 800.000 pode ter valor venal de R$ 400.000 — e o IPTU é calculado sobre esse valor menor.
Varia por município, mas geralmente têm isenção: aposentados e pensionistas com imóvel único e renda de até 3-5 salários mínimos; imóveis de baixo valor venal (em SP, até R$ 160.000 em 2026); ONGs, igrejas e entidades assistenciais; imóveis tombados pelo patrimônio histórico. Consulte a Secretaria da Fazenda da sua cidade.
Terrenos vazios em área urbana pagam alíquota progressiva (2% a 5%, podendo chegar a 15% em alguns municípios) como política pública para desestimular a especulação imobiliária e incentivar a construção. Se o terreno permanece ocioso por vários anos, a alíquota pode subir ano a ano (IPTU progressivo no tempo).
Se o valor venal parece alto ou a área do imóvel está incorreta, solicite o boletim de lançamento na prefeitura e apresente a planta aprovada e a matrícula atualizada do imóvel. Você tem geralmente 30 a 60 dias após receber o carnê para contestar. Casos comuns: área construída errada, classificação errada (residencial vs comercial), fatores corretivos indevidos.
Após o vencimento, o débito recebe multa (geralmente 10-20%) e juros. Após 1 ano sem pagamento, a dívida é inscrita em dívida ativa municipal, bloqueando a emissão de certidões negativas (impede venda do imóvel). Em seguida, a prefeitura pode entrar com execução fiscal, culminando em penhora e até leilão do imóvel. Programas como o PPI permitem parcelar em até 60x com desconto de juros.