Comprar vs Alugar — Simulação 20 Anos
Com Selic 14,75% em 2026, vale mais a pena comprar um imóvel ou alugar e investir a diferença? Simule os dois cenários lado a lado incluindo entrada, parcelas, IPTU, condomínio, manutenção e rendimentos de CDB.
Simule 20 anos: comprar ou alugar + investir a diferença?
R$
Valor de compra atualR$
Aluguel de um imóvel similar hoje% a.a.
Média 2026: 11-12%%
Mínimo 20% na maioria dos bancos% a.a.
CDB 110% CDI: ~12% em 2026—
Selic 14,75% · Taxas de financiamento 2026 · Atualizado em abril de 2026
Como usar
Aba «Simulador 20 anos»
Informe o valor do imóvel, o aluguel equivalente, a taxa do financiamento (% a.a.), a entrada (%) e o rendimento dos investimentos (% a.a.). A calculadora simula 20 anos de cada cenário e mostra quem ganha: comprar ou alugar+investir a diferença.
Aba «Custo de oportunidade»
Veja a regra dos 0,4%: se o aluguel é menos de 0,4% do valor do imóvel, alugar é melhor. Compara com o cenário de Selic 14,75% em 2026 e o que acontece se a Selic cair para 8-9%.
Aba «Fatores decisivos»
Entenda quando comprar vale (estabilidade, entrada grande, juros baixos) e quando alugar+investir vale (juros altos, pode se mudar, não quer manutenção).
Fórmulas
Custo de comprar em 20 anos:
• Entrada = Valor do imóvel × % entrada
• Valor financiado = Valor do imóvel − Entrada
• Parcela mensal = sistema Price com taxa e 240 meses
• Total parcelas = Parcela × 240
• IPTU + Condomínio + Manutenção ≈ 2,5-3% a.a. sobre o valor do imóvel
• Valor do imóvel em 20 anos = Valor × (1 + 4% a.a.)^20
• Custo líquido = Total desembolsado − Valor do imóvel final
Custo de alugar + investir:
• Aluguel total = soma de 240 meses com reajuste 5% a.a.
• Investimentos: começa com a entrada + aporta a diferença mensal (custo casa − aluguel)
• Rende pela taxa de CDB/Tesouro informada
• Custo líquido = Aluguel total − Investimentos finais
• Se Investimentos > Aluguel, custo líquido é negativo (lucro!)
Regra prática dos 0,4%:
• Aluguel ÷ Valor do imóvel < 0,4% → alugar ganha
• Entre 0,4% e 0,5% → zona de equilíbrio
• Acima de 0,5% → comprar começa a compensar
• Entrada = Valor do imóvel × % entrada
• Valor financiado = Valor do imóvel − Entrada
• Parcela mensal = sistema Price com taxa e 240 meses
• Total parcelas = Parcela × 240
• IPTU + Condomínio + Manutenção ≈ 2,5-3% a.a. sobre o valor do imóvel
• Valor do imóvel em 20 anos = Valor × (1 + 4% a.a.)^20
• Custo líquido = Total desembolsado − Valor do imóvel final
Custo de alugar + investir:
• Aluguel total = soma de 240 meses com reajuste 5% a.a.
• Investimentos: começa com a entrada + aporta a diferença mensal (custo casa − aluguel)
• Rende pela taxa de CDB/Tesouro informada
• Custo líquido = Aluguel total − Investimentos finais
• Se Investimentos > Aluguel, custo líquido é negativo (lucro!)
Regra prática dos 0,4%:
• Aluguel ÷ Valor do imóvel < 0,4% → alugar ganha
• Entre 0,4% e 0,5% → zona de equilíbrio
• Acima de 0,5% → comprar começa a compensar
Exemplo
Imóvel R$ 500 mil, aluguel R$ 2.500, financ. 11,5% a.a., entrada 20%, invest. 12% a.a. — 20 anos
Comprar — EntradaR$ 100.000
Comprar — Parcelas 240 meses~R$ 1.092.000
Comprar — IPTU+condomínio~R$ 144.000
Comprar — Manutenção~R$ 120.000
Comprar — Total desembolsado~R$ 1.456.000
Imóvel valorizado (20 anos)~R$ 800.000
Custo líquido COMPRAR~R$ 656.000
Alugar — Total 20 anos com reajuste~R$ 780.000
Alugar — Investimentos acumulados~R$ 950.000
Custo líquido ALUGAR−R$ 170.000 (lucro!)
DiferençaAlugar+investir ganha por R$ 486.000!
Regra dos 0,4% aplicada
Imóvel R$ 500.000 × 0,4%R$ 2.000 — ponto de referência
Aluguel R$ 1.500 (0,3%)ALUGAR é muito melhor
Aluguel R$ 2.500 (0,5%)Ponto de equilíbrio
Aluguel R$ 3.000 (0,6%)COMPRAR começa a compensar
Perguntas frequentes
Com a Selic em 14,75% e juros de financiamento em 11-12% a.a., alugar+investir a diferença tende a vencer matematicamente na maioria dos cenários. Um CDB 110% CDI rende ~12% líquido, contra valorização imobiliária média de 4% a.a. Mas a decisão envolve estabilidade emocional, família e horizonte de moradia — não só matemática.
É uma regra prática: se o aluguel mensal é menos de 0,4% do valor do imóvel, alugar tende a ser mais vantajoso. Ex: imóvel de R$ 500 mil com aluguel de R$ 1.500 = 0,3% — alugar é claramente melhor. Já um aluguel de R$ 3 mil (0,6%) indica que comprar começa a compensar. É um atalho, não substitui a simulação completa.
Com Selic menor, CDB renderia ~7% líquido — abaixo da valorização média do imóvel (4% a.a.) somada ao custo de aluguel evitado. Comprar volta a ser vantajoso, especialmente se os juros do financiamento também caírem para 6-8% a.a. Nesse cenário, re-simule com os novos números.
No Brasil, a entrada mínima costuma ser 20% do valor do imóvel (financiamento SFH). Alguns bancos aceitam 10% com taxas maiores, ou permitem usar o FGTS para abater parte da entrada. Entrada maior (40%+) reduz muito o valor financiado e o total de juros pagos — e aumenta a chance de comprar valer a pena.
O imóvel gera patrimônio só se a valorização superar o custo de oportunidade do dinheiro. Se você investir o mesmo valor da entrada + diferença mensal em CDB, após 20 anos pode ter mais patrimônio líquido do que quem comprou — especialmente em Brasil com juros altos. Comprar garante «ter» a casa, mas não garante o maior patrimônio no longo prazo.