Custos de Escritura e Registro de Imóvel
Quanto custa transferir um imóvel? ITBI, escritura, registro e certidões. Compare compra à vista vs financiada e veja o checklist completo de documentos.
Calcule os custos totais de transferência
R$
Valor de compra/venda declaradoAlíquota do ITBI varia por cidade
No financiado, escritura é incluída no contrato
—
Tabelas 2026 · Atualizado em abril/2026
Como usar
Aba "Tabela de custos"
Informe o valor do imóvel, o município e a modalidade (à vista ou financiado). A calculadora mostra ITBI, escritura, registro, certidões e o custo total de transferência, com o percentual sobre o valor do imóvel.
Aba "Financiado vs à vista"
Compare lado a lado os custos das duas modalidades. O financiamento economiza a escritura pública (R$ 3.000 a R$ 5.000) porque o contrato do banco tem força de escritura.
Aba "Documentos necessários"
Checklist completo de documentos do comprador, vendedor e imóvel. Entenda a ordem dos passos: matrícula → certidões → ITBI → escritura → registro.
Composição dos custos
Custo total = ITBI + Escritura + Registro + Certidões
ITBI (Imposto de Transmissão):
• Alíquota 2% a 3% conforme município
• Pago à prefeitura antes da escritura
• SP/RJ/BH: 3% • Outras cidades: 2-2,5%
Escritura pública (cartório de notas):
• À vista: R$ 3.000 a R$ 5.000 (tabela de emolumentos)
• Financiado: gratuita (contrato do banco substitui)
Registro de Imóveis (RI):
• R$ 2.000 a R$ 4.000 (tabela de emolumentos)
• Obrigatório — sem registro, imóvel não é seu
Certidões negativas:
• ~R$ 500 total (Receita, FGTS, Justiça)
• Validade máxima: 30-90 dias
Regra de bolso: 3% a 5% do valor do imóvel
ITBI (Imposto de Transmissão):
• Alíquota 2% a 3% conforme município
• Pago à prefeitura antes da escritura
• SP/RJ/BH: 3% • Outras cidades: 2-2,5%
Escritura pública (cartório de notas):
• À vista: R$ 3.000 a R$ 5.000 (tabela de emolumentos)
• Financiado: gratuita (contrato do banco substitui)
Registro de Imóveis (RI):
• R$ 2.000 a R$ 4.000 (tabela de emolumentos)
• Obrigatório — sem registro, imóvel não é seu
Certidões negativas:
• ~R$ 500 total (Receita, FGTS, Justiça)
• Validade máxima: 30-90 dias
Regra de bolso: 3% a 5% do valor do imóvel
Exemplos práticos
Exemplo 1: Apartamento R$ 500.000 em SP — À vista
ITBI (3%)R$ 15.000
Escritura pública~R$ 4.500
Registro no RI~R$ 3.000
Certidões negativas~R$ 500
TOTAL~R$ 23.000 (4,6%)
Exemplo 2: Mesmo imóvel R$ 500.000 — Financiado
ITBI (3%)R$ 15.000
Escritura (contrato do banco)R$ 0 (grátis!)
Registro no RI~R$ 3.000
Certidões negativas~R$ 500
TOTAL~R$ 18.500 (3,7%)
Economia no financiamentoR$ 4.500
Exemplo 3: Casa R$ 1.000.000 em outro município
ITBI (2,5%)R$ 25.000
Escritura (à vista)~R$ 7.300
Registro no RI~R$ 5.300
Certidões~R$ 500
TOTAL~R$ 38.100 (3,8%)
Perguntas frequentes
A escritura é o contrato de compra e venda assinado no cartório de notas (ou no banco, se for financiado). O registro é o ato de averbar a propriedade no cartório de imóveis (RI) — é o que efetivamente transfere a propriedade. Pagar só a escritura NÃO transfere o imóvel; é o registro que te torna proprietário legal.
No financiamento imobiliário, o contrato do banco tem força de escritura pública (Lei 9.514/97), dispensando o cartório de notas. Isso economiza R$ 3.000 a R$ 5.000 em emolumentos. Porém, os juros do financiamento ao longo de 20-30 anos superam muito essa economia — quem pode, geralmente compra à vista e negocia desconto.
Sim, em compras financiadas pelo SFH (Sistema Financeiro de Habitação) você pode usar FGTS para abater parte do ITBI, da entrada e dos custos de cartório. As regras exigem: imóvel residencial urbano, avaliação até R$ 1,5 milhão, comprador sem outro imóvel no mesmo município e ao menos 3 anos de FGTS.
A matrícula é o documento oficial do imóvel no cartório de imóveis. Contém todo o histórico: todos os proprietários anteriores, hipotecas, penhoras, usufrutos, desmembramentos. Sempre solicite a matrícula atualizada (até 30 dias) antes de comprar. Sinais de alerta: hipoteca ativa, penhora judicial, ações judiciais averbadas. Um advogado imobiliário (R$ 1.000 a R$ 3.000) pode analisar a matrícula e evitar prejuízos enormes.
Pessoa física deve apresentar: certidão negativa da Receita Federal, certidão negativa da Justiça Federal, Estadual e do Trabalho. Pessoa jurídica adiciona: CND INSS, FGTS e certidão de falência/recuperação judicial. Do imóvel: matrícula atualizada, certidão de ônus reais, certidão negativa de débitos condominiais e IPTU do ano em dia. Todas com até 30-90 dias de emissão.