Simulador de Financiamento Imobiliário 2026
Compare SAC e Price, calcule parcelas, juros totais e renda mínima. Taxas atualizadas 2026: Caixa 10,26%+TR, Itaú 11,60%+TR, MCMV a partir de 4%+TR.
Calcule parcela, juros e renda minima
R$
Teto SFH 2026: R$ 2.250.000R$
Minimo 20% do valor do imovel%
Sem considerar TRanos
Maximo 35 anosSAC: parcela decresce. Price: parcela fixa.
Taxas de referencia 2026: Caixa relacionamento 10,26% | Caixa balcao 11,19% | Itau 11,60% | Bradesco 11,70% | MCMV 4-8% | Pro-Cotista FGTS 8,66-9,01%. Todas + TR.
โ
Taxas 2026 refletidas ยท Teto SFH R$ 2.250.000 ยท Atualizado abril 2026
Como usar
Aba "Simulador SAC/Price"
Informe o valor do imovel, entrada, taxa anual (sem TR), prazo em anos e o sistema (SAC ou Price). Veja parcela inicial, parcela final, total pago, juros totais e a renda minima sugerida (parcela / 30%).
Aba "Tabela de amortizacao"
Visualize as primeiras 12 parcelas com detalhamento de amortizacao, juros e saldo devedor. Util para entender como o saldo evolui nos primeiros meses.
Aba "SAC vs Price"
Compare os dois sistemas lado a lado. Veja quanto voce economiza em juros com SAC e qual sistema exige menor renda inicial.
Formulas
Sistema SAC (Amortizacao Constante):
• Amortizacao = Valor financiado ÷ Prazo em meses
• Juros do mes = Saldo devedor × Taxa mensal
• Parcela = Amortizacao + Juros (decrescente)
• Novo saldo = Saldo anterior − Amortizacao
Sistema Price (Parcela Fixa):
• Parcela = PV × [i × (1+i)^n] ÷ [(1+i)^n − 1]
• PV = valor financiado, i = taxa mensal, n = prazo em meses
• Juros do mes = Saldo devedor × i
• Amortizacao do mes = Parcela − Juros (crescente)
Conversao taxa anual → mensal:
• i_m = (1 + i_a)^(1/12) − 1
• Ex: 11,5% ao ano = ~0,91% ao mes
Renda minima:
• Renda minima = Parcela ÷ 30%
• Regulamentacao: comprometimento maximo 30% da renda bruta
• Amortizacao = Valor financiado ÷ Prazo em meses
• Juros do mes = Saldo devedor × Taxa mensal
• Parcela = Amortizacao + Juros (decrescente)
• Novo saldo = Saldo anterior − Amortizacao
Sistema Price (Parcela Fixa):
• Parcela = PV × [i × (1+i)^n] ÷ [(1+i)^n − 1]
• PV = valor financiado, i = taxa mensal, n = prazo em meses
• Juros do mes = Saldo devedor × i
• Amortizacao do mes = Parcela − Juros (crescente)
Conversao taxa anual → mensal:
• i_m = (1 + i_a)^(1/12) − 1
• Ex: 11,5% ao ano = ~0,91% ao mes
Renda minima:
• Renda minima = Parcela ÷ 30%
• Regulamentacao: comprometimento maximo 30% da renda bruta
Exemplo pratico
Imovel R$ 500.000 | Entrada 20% (R$ 100.000) | Financia R$ 400.000 | 11,5% a.a. | 30 anos
Taxa mensal equivalente~0,91%
Prazo360 meses
SAC - primeira parcelaR$ 4.944
SAC - ultima parcelaR$ 1.122
SAC - total pagoR$ 1.092.000
SAC - total de jurosR$ 692.000
SAC - renda minimaR$ 16.480
Price - parcela fixaR$ 4.088
Price - total pagoR$ 1.471.680
Price - total de jurosR$ 1.071.680
Price - renda minimaR$ 13.627
SAC economiza em jurosR$ 380.000
Perguntas frequentes
O SAC costuma economizar centenas de milhares de reais em juros ao longo do contrato porque amortiza mais no inicio. No exemplo de R$ 400.000 em 30 anos a 11,5% a.a., o SAC economiza cerca de R$ 380.000 em juros. A desvantagem e que as primeiras parcelas sao mais altas, exigindo renda maior. O Price tem parcela fixa e renda minima menor, mas paga muito mais juros no total.
A entrada minima para financiamento SFH (Sistema Financeiro da Habitacao) e de 20% do valor do imovel. No MCMV (Minha Casa Minha Vida), a entrada pode ser menor (10-15%) ou ate zero em alguns casos. Quanto maior a entrada, menor sera o valor financiado, menores os juros totais e maior a chance de aprovacao.
O Sistema Financeiro da Habitacao (SFH) financia imoveis ate R$ 2.250.000 (limite ampliado em 2026). Imoveis acima desse valor entram no SFI (Sistema Financeiro Imobiliario) com condicoes menos favoraveis: taxas mais altas, prazo menor e sem uso do FGTS. O SFH permite usar o saldo do FGTS como entrada ou amortizacao.
Sim, o FGTS pode ser usado para: entrada do imovel, amortizacao extraordinaria do saldo devedor, pagamento de ate 80% de parcelas por 12 meses ou quitacao total. Condicoes: o comprador precisa ter 3 anos de trabalho sob regime FGTS, nao ter outro imovel na mesma cidade e o imovel deve ser usado como residencia.
Depende do sistema escolhido. Para R$ 400.000 financiado em 30 anos a 11,5% a.a.: SAC exige renda minima de ~R$ 16.500 (primeira parcela de R$ 4.944), Price exige ~R$ 13.600 (parcela fixa de R$ 4.088). A regra e comprometer no maximo 30% da renda bruta familiar. Alguns bancos aceitam ate 35%.