Calculadora de Amortização Antecipada

Q: Vale mais a pena reduzir o prazo ou a parcela?

Reduzir o prazo gera maior economia absoluta em juros, geralmente 30-60% a mais do que reduzir a parcela. Regra prática: se o orçamento está folgado, reduza o prazo. Se está apertado, reduza a parcela para ganhar fôlego mensal.

Q: Como usar o FGTS para amortizar o financiamento?

Existem 3 formas: amortização do saldo devedor a cada 2 anos, pagamento de até 80% da parcela por 12 meses consecutivos, ou liquidação total. Requisitos: 3+ anos de FGTS, SFH, imóvel residencial urbano.

Q: Qual a diferença entre SAC e Price na amortização?

No Price (parcela fixa), os juros iniciais são maiores, amortizar cedo gera maior economia. No SAC, as parcelas decrescem. Em ambos, amortizar reduz juros totais, mas o Price é mais sensível a amortizações no início.

Simule a economia de juros ao amortizar seu financiamento. Reduzir prazo vs reduzir parcela, estratégia com 13º salário e uso do FGTS.

Simulação de economia com amortização extra

Saldo devedor atual

Valor total ainda devido ao banco

Taxa de juros mensal

Ex: 0,90% (cerca de 11,35% a.a.)

Parcelas restantes

meses

Quantas prestações ainda faltam

Amortização extra

Valor que deseja amortizar agora

Escolha o tipoReduzir prazo = maior economia. Reduzir parcela = folga mensal

—

Dados atualizados em abril de 2026 · Regras FGTS conforme Lei 8.036/90

Como usar a calculadora

Aba "Simulador de economia"

Informe o saldo devedor, a taxa mensal, quantas parcelas restam e o valor da amortização extra. Escolha entre reduzir o prazo ou reduzir a parcela. A calculadora mostra o novo saldo, nova parcela ou novo prazo, e quanto você economiza em juros.

Aba "Reduzir prazo vs parcela"

Compare lado a lado as duas estratégias de amortização. Veja qual economiza mais em juros e descubra a regra prática para escolher conforme seu orçamento.

Aba "Usar FGTS"

Entenda por que o FGTS rende apenas 3% ao ano enquanto seu financiamento cobra ~11%. Descubra as 3 formas de usar FGTS no imóvel e os requisitos do SFH.

Como funciona o cálculo

Sistema Price (parcela fixa):

• Parcela = Saldo × [i × (1+i)^n] / [(1+i)^n - 1]
• Onde: i = taxa mensal, n = número de parcelas

Reduzir prazo (mantém parcela):
• Novo saldo = Saldo atual - Amortização extra
• Novo prazo = log(P/(P - novo saldo × i)) / log(1+i)
• Economia = Juros antigos - Juros novos

Reduzir parcela (mantém prazo):
• Novo saldo = Saldo atual - Amortização extra
• Nova parcela = Novo saldo × [i × (1+i)^n] / [(1+i)^n - 1]
• Economia = (Parcela antiga - Parcela nova) × prazo

Ganho do FGTS:
• FGTS rende ~3% ao ano (TR + 3%)
• Financiamento cobra ~11% ao ano
• Ganho ao amortizar com FGTS = 8% ao ano sobre o valor amortizado

Exemplo prático

Saldo R$ 300.000, taxa 0,90% ao mês, 300 parcelas restantes, amortização extra de R$ 50.000

Parcela atualR$ 2.832

Total sem amortizarR$ 849.600

Juros sem amortizarR$ 549.600

Cenário 1: Reduzir prazo

Novo saldoR$ 250.000

ParcelaR$ 2.832 (mantém)

Novo prazo~215 parcelas

Economia em parcelas~85 parcelas

Economia em juros~R$ 145.000

Cenário 2: Reduzir parcela

Novo saldoR$ 250.000

Nova parcela~R$ 2.360 (-17%)

Prazo300 parcelas (mantém)

Economia em juros~R$ 92.000

Conclusão: Reduzir o prazo economiza R$ 53.000 a mais em juros do que reduzir a parcela.

Perguntas frequentes

Vale mais a pena reduzir o prazo ou a parcela?▼

Reduzir o prazo gera maior economia absoluta em juros — geralmente 30-60% a mais do que reduzir a parcela. Porém, exige manter a parcela atual. Regra prática: se o orçamento está folgado, reduza o prazo. Se está apertado, reduza a parcela para ganhar fôlego mensal.

Posso amortizar o financiamento quantas vezes quiser?▼

Sim, com dinheiro próprio você pode amortizar quantas vezes quiser, sem limite de frequência ou valor. A maioria dos bancos permite amortização pelo app em segundos. Já com o FGTS, a amortização só pode ser feita a cada 2 anos.

Como usar o FGTS para amortizar o financiamento?▼

Existem 3 formas: (1) amortização do saldo devedor, a cada 2 anos; (2) pagamento de até 80% da parcela por 12 meses consecutivos; (3) liquidação total. Requisitos: 3+ anos de FGTS, financiamento pelo SFH, imóvel residencial urbano, e você não pode ter outro imóvel na mesma cidade.

Amortizar vale mais a pena que investir?▼

Depende da taxa do financiamento vs rendimento do investimento. Com Selic alta (13%+ a.a.) e financiamento a 9-10% a.a., pode valer mais investir em Tesouro Selic. Com Selic baixa (abaixo de 10%) ou financiamento acima de 11%, vale mais amortizar. FGTS (3% a.a.) sempre perde para amortização.

Qual a diferença entre SAC e Price na amortização?▼

No sistema Price (parcela fixa), os juros iniciais são maiores — amortizar cedo gera maior economia absoluta. No SAC (amortização constante), as parcelas começam maiores e decrescem. Em ambos os casos, amortizar reduz juros totais, mas o Price é mais sensível a amortizações no início do contrato.

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