Wynajem mieszkania — podatek
Ryczałt obowiązkowy od 2023, brak składek, prosty PIT-28.
⚠ Pułapka oświadczenia małżonków: oszczędność występuje TYLKO gdy (a) jeden z małżonków zarabia z najmu drastycznie więcej, LUB (b) łączny przychód przekracza 200 000 zł.
Przy równych dochodach poniżej 200 000 zł oświadczenie NIE daje oszczędności — każdy z osobna mieści się w 100 000 zł × 8,5%. Sprawdź swoje liczby przed złożeniem oświadczenia (deadline 20 lutego każdego roku).
Przy równych dochodach poniżej 200 000 zł oświadczenie NIE daje oszczędności — każdy z osobna mieści się w 100 000 zł × 8,5%. Sprawdź swoje liczby przed złożeniem oświadczenia (deadline 20 lutego każdego roku).
Oblicz roczny ryczałt z najmu prywatnego
zł
Stawka netto za sam najem (bez mediów, jeśli rozdzielone)mies.
12 = cały rok; mniej jeśli mieszkanie pustePróg 200 000 zł zamiast 100 000 zł
Wlicza media do podstawy ryczałtu — wyższy podatek
—
Stan na 23 kwietnia 2026 · Ryczałt 8,5% do 100 000 zł / 12,5% nadwyżka
▶ℹ️ Szczegóły wyliczeń i założenia
Ryczałt 2026 · 8,5% do 100 000 zł, 12,5% nadwyżka · PIT-28 do 30 kwietnia · Aktualizacja 23 kwietnia 2026
Jak używać kalkulatora
Zakładka "Kalkulator ryczałtu"
Wpisz czynsz miesięczny (sam najem, bez mediów jeśli rozdzielone), liczbę miesięcy (12 = cały rok), zaznacz wspólne rozliczenie z małżonkiem jeżeli składasz oświadczenie do urzędu skarbowego. Kalkulator zastosuje stawki 8,5% do progu (100 000 zł singiel / 200 000 zł małżonkowie) i 12,5% od nadwyżki — to ryczałt obowiązkowy dla najmu prywatnego od 2023 r.
Zakładka "Optymalizacja: media a przychód"
Najczęstszy błąd: wliczanie mediów (prąd, gaz, woda, czynsz do wspólnoty) w czynsz najmu. To podnosi podstawę ryczałtu. Rozdzielenie mediów na liczniki (zwrot kosztów 1:1 wg rachunków) wyłącza je z przychodu — interpretacje KIS i orzecznictwo NSA potwierdzają. Kalkulator pokaże wymierną oszczędność.
Zakładka "Najem prywatny vs JDG"
Kiedy musisz przejść na JDG: 5+ mieszkań, zorganizowanie (pracownicy, system rezerwacji), ciągłość, zarobkowy charakter. Najem prywatny: ryczałt only, brak ZUS, brak składki zdrowotnej, brak kosztów odliczalnych, prosty PIT-28. JDG: skala/liniowy/ryczałt z pełnymi składkami ZUS, koszty odliczalne, ale więcej formalności.
Wzory obliczeniowe
Ryczałt od najmu prywatnego (PIT-28):
• Przychód roczny = czynsz miesięczny × liczba miesięcy
• Próg singiel = 100 000 zł; próg małżonkowie z oświadczeniem = 200 000 zł
• Część do progu × 8,5%
• Nadwyżka ponad próg × 12,5%
• Podatek roczny = baza × 8,5% + nadwyżka × 12,5%
Brak składki zdrowotnej (najem prywatny):
• Wynika z ustawy o świadczeniach opieki zdrowotnej — ryczałt z najmu prywatnego nie jest objęty składką
• To główna przewaga nad JDG, gdzie składka zdrowotna wynosi 9% (skala) lub 4,9% (liniowy) od dochodu
Brak kosztów odliczalnych:
• Ryczałt liczy podatek od PRZYCHODU, nie od dochodu
• Remont, czynsz do wspólnoty, amortyzacja, odsetki kredytu — nie obniżają podatku
• Wyjątek: media na liczniki (refakturowane 1:1) NIE są przychodem najmu
Terminy 2026:
• PIT-28 za rok 2025 do 30 kwietnia 2026
• Zaliczki miesięczne do 20. dnia następnego miesiąca
• Oświadczenie wspólnego rozliczenia małżonków do 20 lutego roku, którego dotyczy
Pułapka oświadczenia małżonków — analiza:
• Oszczędność istnieje TYLKO gdy: jeden z małżonków zarabia drastycznie więcej z najmu, LUB łączny przychód > 200 000 zł
• Przy równych dochodach poniżej 200k zł oświadczenie nie daje korzyści
• Każdy z osobna mieści się w 100k × 8,5% = ten sam wynik
• Przychód roczny = czynsz miesięczny × liczba miesięcy
• Próg singiel = 100 000 zł; próg małżonkowie z oświadczeniem = 200 000 zł
• Część do progu × 8,5%
• Nadwyżka ponad próg × 12,5%
• Podatek roczny = baza × 8,5% + nadwyżka × 12,5%
Brak składki zdrowotnej (najem prywatny):
• Wynika z ustawy o świadczeniach opieki zdrowotnej — ryczałt z najmu prywatnego nie jest objęty składką
• To główna przewaga nad JDG, gdzie składka zdrowotna wynosi 9% (skala) lub 4,9% (liniowy) od dochodu
Brak kosztów odliczalnych:
• Ryczałt liczy podatek od PRZYCHODU, nie od dochodu
• Remont, czynsz do wspólnoty, amortyzacja, odsetki kredytu — nie obniżają podatku
• Wyjątek: media na liczniki (refakturowane 1:1) NIE są przychodem najmu
Terminy 2026:
• PIT-28 za rok 2025 do 30 kwietnia 2026
• Zaliczki miesięczne do 20. dnia następnego miesiąca
• Oświadczenie wspólnego rozliczenia małżonków do 20 lutego roku, którego dotyczy
Pułapka oświadczenia małżonków — analiza:
• Oszczędność istnieje TYLKO gdy: jeden z małżonków zarabia drastycznie więcej z najmu, LUB łączny przychód > 200 000 zł
• Przy równych dochodach poniżej 200k zł oświadczenie nie daje korzyści
• Każdy z osobna mieści się w 100k × 8,5% = ten sam wynik
Przykłady
Przykład 1: Singiel, 1 mieszkanie 2 500 zł/mies. (12 mies.)
Przychód roczny30 000 zł
Próg singiel100 000 zł
Cały przychód w stawce 8,5%30 000 × 8,5%
Roczny ryczałt2 550 zł
Efektywna stawka8,5%
Miesięczna zaliczka (orient.)~213 zł
Składka zdrowotna0 zł
Przykład 2: Singiel, 3 mieszkania 9 000 zł/mies. (przekroczenie progu 100k)
Przychód roczny108 000 zł
Część do progu (100 000 × 8,5%)8 500 zł
Nadwyżka 8 000 × 12,5%1 000 zł
Roczny ryczałt9 500 zł
Efektywna stawka~8,80%
WniosekPowyżej 100k tylko nadwyżka droższa o 4 pp — wciąż taniej niż skala 12%
Przykład 3: Małżonkowie z drastycznie nierównymi dochodami (oświadczenie ratuje)
SytuacjaPan Jan z najmu 180 000 zł/rok, Pani Anna 0 zł
─── BEZ oświadczenia (każdy z osobna) ───
Jan: 100 000 × 8,5% + 80 000 × 12,5%8 500 + 10 000 = 18 500 zł
Anna0 zł
Total bez oświadczenia18 500 zł
─── Z oświadczeniem (Anna rozlicza całość) ───
Próg małżonkowie 200 000 — cały 180k w stawce 8,5%180 000 × 8,5% = 15 300 zł
Total z oświadczeniem15 300 zł
Oszczędność z oświadczenia3 200 zł / rok
UwagaOszczędność TYLKO przy drastycznej dysproporcji LUB łącznym przychodzie > 200k
Najczęściej zadawane pytania
Nie. Ryczałt od najmu prywatnego to podatek od przychodu, nie od dochodu — remont, czynsz do wspólnoty, amortyzacja i odsetki kredytu hipotecznego nie obniżają podstawy. To różnica w stosunku do dawnej skali (do 2022) lub JDG, gdzie koszty odliczasz. Zaletą jest niska stawka (8,5/12,5%) i brak składki zdrowotnej; wadą — brak elastyczności kosztowej.
W umowie najmu napisz dwa osobne paragrafy: (1) "Czynsz najmu wynosi X zł miesięcznie", (2) "Najemca pokrywa koszty mediów (prąd, gaz, woda, internet, czynsz do wspólnoty/spółdzielni) wg faktur i odczytów liczników, w pełnej kwocie 1:1 bez marży właściciela". Refakturuj media co miesiąc, zachowuj rachunki. Wówczas media nie są przychodem najmu (interpretacje KIS i orzecznictwo NSA). Warunek: brak marży — jeśli pobierzesz 800 zł a zapłacisz 700 zł, to 100 zł nadwyżki to przychód.
Najczęściej tak. Orzecznictwo i organy podatkowe traktują 5+ mieszkań jako działalność gospodarczą, jeśli spełnia kryteria: zorganizowanie (pracownicy, system rezerwacji, biuro), ciągłość, zarobkowy charakter. Wtedy musisz przejść na JDG i wybrać formę opodatkowania (skala/liniowy/ryczałt). Plus: odliczasz remont i odsetki; minus: pełny ZUS + składka zdrowotna 9% (skala) lub 4,9% (liniowy). Najem turystyczny krótkoterminowy (Booking, Airbnb) zwykle = JDG od pierwszego mieszkania.
Nie. Najem prywatny rozliczany ryczałtem nie jest objęty składką zdrowotną z ustawy o świadczeniach opieki zdrowotnej. To główna ekonomiczna przewaga nad JDG. W JDG na skali zapłaciłbyś 9% dochodu jako składkę zdrowotną, na liniowym 4,9% dochodu, a na ryczałcie JDG — składka zryczałtowana zależna od progu przychodu (np. ~459/766/1378 zł miesięcznie w 2026). Najem prywatny — zero.
Brak najemcy = brak przychodu = brak podatku za te miesiące. Liczy się faktyczny wpływ na konto, nie potencjalny czynsz. W PIT-28 wykazujesz tylko miesiące rzeczywistego najmu. Pamiętaj jednak: czynsz do wspólnoty/spółdzielni i tak płacisz z własnej kieszeni przez puste miesiące, a w ryczałcie tych kosztów nie odliczysz. Dlatego przy długich pustkach warto rozważyć obniżkę czynszu lub czasową zmianę formy (np. najem krótkoterminowy — ale wtedy często JDG).