Calculadora de Fundos Imobiliários (FIIs) 2026
Simule dividendos mensais isentos de IR, compare Dividend Yield por tipo de FII (papel, tijolo, fundo de fundos, shoppings) e calcule o IR de 20% na venda de cotas. IFIX 2026 ~11% a.a., DARF 6015.
Simule seus dividendos mensais (isentos de IR)
R$
Total aplicado em cotas de FIIs%
IFIX médio: 10-12% a.a.R$
Quanto você quer receber por mês—
IFIX ~11% a.a. · Dividendos isentos · Venda 20% IR · Atualizado abril/2026
Como usar
Aba "Simulador dividendos mensais"
Informe valor investido, Dividend Yield anual esperado e a renda mensal desejada. A calculadora mostra quanto você receberia de dividendos por mês e quanto precisa investir para viver de renda.
Aba "Dividend yield médio"
Tabela com o DY médio por tipo de FII (papel, tijolo, fundo de fundos, shoppings, híbrido) com faixas de risco. Alertas sobre sinais de risco (DY muito alto, P/VP fora do ideal).
Aba "IR sobre FIIs"
Explica o regime tributário: dividendos isentos (3 condições) e venda de cotas com 20% de IR sem isenção. Calcula DARF 6015 automaticamente.
Fórmula
Dividendos mensais (isentos de IR):
• Rendimento anual = Valor investido × DY anual
• Rendimento mensal = Rendimento anual ÷ 12
• Yield on Cost = dividendos anuais ÷ preço médio de compra
Valor para viver de renda:
• Valor necessário = (Renda mensal × 12) ÷ DY anual
• Exemplo: R$ 5.000/mês com DY 11% → R$ 60.000 ÷ 0,11 = R$ 545.454
IR sobre venda de cotas (SEM isenção):
• IR = Ganho de capital × 20%
• Ganho = Preço venda - Preço médio - Taxas
• DARF código 6015, até último dia útil do mês seguinte
• Rendimento anual = Valor investido × DY anual
• Rendimento mensal = Rendimento anual ÷ 12
• Yield on Cost = dividendos anuais ÷ preço médio de compra
Valor para viver de renda:
• Valor necessário = (Renda mensal × 12) ÷ DY anual
• Exemplo: R$ 5.000/mês com DY 11% → R$ 60.000 ÷ 0,11 = R$ 545.454
IR sobre venda de cotas (SEM isenção):
• IR = Ganho de capital × 20%
• Ganho = Preço venda - Preço médio - Taxas
• DARF código 6015, até último dia útil do mês seguinte
Exemplo prático
Exemplo 1: R$ 100.000 em FIIs com DY 11% a.a.
Valor investidoR$ 100.000
Dividend Yield anual11%
Rendimento anual (isento!)R$ 11.000
Dividendo mensalR$ 917
IR sobre dividendosR$ 0 (isento)
Exemplo 2: Para viver de renda de R$ 5.000/mês
Renda mensal desejadaR$ 5.000
Renda anual necessáriaR$ 60.000
DY médio assumido11% a.a.
Valor necessário investidoR$ 545.454
Cotas a R$ 100 (exemplo)~5.454 cotas
Exemplo 3: Venda com ganho de R$ 10.000
Ganho de capitalR$ 10.000
Alíquota IR FII (SEM isenção)20%
IR a pagar (DARF 6015)R$ 2.000
Ganho líquidoR$ 8.000
Prazo DARFÚltimo dia útil mês seguinte
Perguntas frequentes
Não. Dividendos de Fundos Imobiliários são isentos de IR para pessoa física, desde que: 1) o FII tenha 50 ou mais cotistas, 2) seja negociado em bolsa (B3), e 3) você não detenha 10% ou mais das cotas. Essas 3 condições cobrem praticamente todos os FIIs negociados na B3 para investidores comuns.
Não! Essa é a principal diferença entre FIIs e ações. A venda de cotas de FII é sempre tributada em 20% sobre o ganho de capital, em qualquer valor. Se você vender R$ 1.000 ou R$ 1 milhão, paga 20% sobre o lucro. Já ações têm isenção para vendas mensais até R$ 20 mil.
DY é o percentual que o FII distribui em dividendos ao longo de 12 meses, dividido pelo preço atual da cota. Se um FII cotado a R$ 100 distribuiu R$ 11 em 12 meses, seu DY é 11%. É a métrica mais usada para comparar FIIs. Média do IFIX: 10-12% a.a.
Nem sempre. DY acima de 14% pode indicar: 1) risco alto (inadimplência, vacância), 2) cota depreciada (mercado precificando problemas futuros), 3) distribuições extraordinárias não recorrentes. Sempre avalie o P/VP (Preço/Valor Patrimonial) junto. P/VP ideal: 0,9 a 1,1.
DARF código 6015, com vencimento até o último dia útil do mês seguinte à venda. Você precisa calcular o ganho de capital (preço de venda - preço médio - taxas), aplicar 20% e gerar o DARF no portal da Receita ou sisweb. Atraso gera multa de 0,33% ao dia (limite 20%) + juros Selic. Prejuízos em FIIs podem ser compensados com lucros em outros FIIs.