Calculadora de Ganho de Capital

Q: Posso usar benfeitorias para reduzir o ganho?

Sim. Reformas e melhorias comprovadas com nota fiscal podem ser somadas ao custo de aquisição, reduzindo o ganho tributável e consequentemente o imposto.

Q: Qual o prazo para pagar o DARF de ganho de capital?

O DARF código 4600 deve ser pago até o último dia útil do mês seguinte à venda. O cálculo deve ser feito no programa GCAP da Receita Federal.

Calcule o imposto na venda de imóveis, veículos e outros bens. Alíquotas progressivas de 15% a 22,5%, isenções para imóvel único e compra em 180 dias. DARF código 4600.

Calcule o imposto sobre ganho de capital

Valor de venda

Valor pelo qual o bem foi vendido

Custo de aquisição

Valor original de compra (declarado no IR)

Benfeitorias/melhorias

Reformas e melhorias com nota fiscal

Ano de aquisição

Ano em que o bem foi adquirido

Tipo de ativoImóveis têm isenções e reduções especiais

Líquido da venda34,0%R$ 170.000,00

Imposto (DARF)6,0%R$ 30.000,00

Custo de aquisição60,0%R$ 300.000,00

—

Legislação atualizada 2026 · DARF código 4600 · Atualizado em abril 2026

Como usar

Aba “Cálculo do imposto”

Informe o valor de venda, o custo de aquisição (valor declarado no IR), eventuais benfeitorias com nota fiscal, o ano de aquisição e o tipo de ativo. O simulador calcula o ganho de capital, aplica as alíquotas progressivas e verifica isenções automáticas.

Aba “Alíquotas progressivas”

Consulte a tabela das 4 faixas de alíquotas (15% a 22,5%) com exemplos práticos para diferentes valores de ganho. A alíquota efetiva é sempre menor que a nominal por ser progressiva.

Aba “Isenções”

Veja as 4 principais isenções de ganho de capital para imóveis: imóvel único até R$ 440.000, compra de outro imóvel em 180 dias, imóvel anterior a 1969 e fator de redução para imóveis de 1969 a 1988.

Fórmula

Ganho de capital:

• Ganho = Valor de venda - Custo de aquisição - Benfeitorias
• Fator de redução (imóveis 1969-1988): 5% por ano
• Ganho tributável = Ganho - Redução

Alíquotas progressivas:

• Até R$ 5.000.000: 15%
• R$ 5.000.001 a R$ 10.000.000: 17,5%
• R$ 10.000.001 a R$ 30.000.000: 20%
• Acima de R$ 30.000.000: 22,5%

DARF código 4600:
• Vencimento: último dia útil do mês seguinte à venda
• Recolhimento via programa GCAP da Receita Federal

Exemplo

Exemplo 1: Imóvel comprado em 2015 por R$ 300.000, vendido em 2026 por R$ 500.000

Valor de vendaR$ 500.000,00

Custo de aquisiçãoR$ 300.000,00

Ganho de capitalR$ 200.000,00

Alíquota15% (até R$ 5M)

DARF a pagarR$ 30.000,00

Exemplo 2: Imóvel único vendido por R$ 400.000 (isento)

Valor de vendaR$ 400.000,00

Custo de aquisiçãoR$ 250.000,00

Ganho de capitalR$ 150.000,00

IsençãoImóvel único até R$ 440.000

DARF a pagarR$ 0,00 (isento!)

Exemplo 3: Imóvel adquirido em 1980, fator de redução 45%

Valor de vendaR$ 800.000,00

Custo de aquisiçãoR$ 200.000,00

Ganho brutoR$ 600.000,00

Fator de redução (45%)R$ 270.000,00

Ganho tributávelR$ 330.000,00

DARF (15%)R$ 49.500,00

Perguntas frequentes

Qual a alíquota do ganho de capital?▼

As alíquotas são progressivas: 15% para ganhos até R$ 5 milhões, 17,5% de R$ 5M a R$ 10M, 20% de R$ 10M a R$ 30M e 22,5% acima de R$ 30M. Para a maioria das vendas de imóveis residenciais, a alíquota será 15%, pois o ganho raramente ultrapassa R$ 5 milhões.

Como funciona a isenção do imóvel único até R$ 440.000?▼

Se o imóvel vendido é o único do vendedor e o valor de venda é até R$ 440.000, o ganho de capital é totalmente isento. A condição é não ter vendido outro imóvel nos últimos 5 anos. Esta isenção aplica-se apenas a imóveis, não a veículos ou outros bens.

Posso usar benfeitorias para reduzir o ganho?▼

Sim. Reformas, ampliações e melhorias comprovadas com nota fiscal podem ser somadas ao custo de aquisição, reduzindo o ganho tributável. É fundamental guardar todas as notas fiscais e recibos. Exemplo: imóvel comprado por R$ 300k + R$ 50k de reforma = custo total de R$ 350k.

Se eu comprar outro imóvel em 180 dias, pago imposto?▼

Se usar 100% do valor da venda na compra de outro imóvel residencial em até 180 dias, o ganho de capital é totalmente isento. Se usar parcialmente, a isenção é proporcional. Esta regra só pode ser usada uma vez a cada 5 anos e vale apenas para imóveis residenciais.

Qual o prazo para pagar o DARF de ganho de capital?▼

O DARF (código 4600) deve ser pago até o último dia útil do mês seguinte à venda. Por exemplo, se vendeu em janeiro, o DARF vence no último dia útil de fevereiro. O cálculo deve ser feito no programa GCAP da Receita Federal, que gera o DARF automaticamente.

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