Simulateur Revenus Fonciers 2026

Q: Comment fonctionne le déficit foncier ?

Quand les charges déductibles dépassent les loyers, le déficit foncier est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an (hors intérêts d’emprunt). Le solde est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Le bien doit rester loué 3 ans après imputation.

Q: Foncier nu ou LMNP : quel régime choisir ?

La location meublée (LMNP) offre un abattement de 50 % en micro-BIC (vs 30 % en micro-foncier) et permet l’amortissement du bien en régime réel. Un bien de 200 000 € génère ~3 200 €/an d’amortissement, réduisant l’impôt à quasi-zéro pendant 15-20 ans.

Q: Les revenus fonciers sont-ils soumis aux prélèvements sociaux ?

Oui. Les revenus fonciers nets (après abattement ou déduction des charges) sont soumis aux prélèvements sociaux de 18,6 % en plus de l’impôt sur le revenu (TMI). Le taux global d’imposition est donc TMI + 18,6 %.

Micro-foncier vs régime réel, déficit foncier imputable sur le revenu global, et comparaison foncier nu vs LMNP pour optimiser la fiscalité de vos loyers.

Comparez micro-foncier et régime réel

Loyers bruts annuels

€

Total des loyers encaissés sur l’année

Charges réelles annuelles

€

Travaux, intérêts emprunt, assurance, gestion, taxe foncière

Tranche marginale d'imposition (TMI)Votre tranche la plus élevée au barème IR

—

Barèmes fiscaux 2026 · Mis à jour avril 2026

Comment utiliser ce simulateur

Onglet « Micro-Foncier vs Réel »

Saisissez vos loyers bruts annuels et vos charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, assurance, gestion, taxe foncière). Choisissez votre tranche marginale d’imposition (TMI). Le simulateur compare l’impôt en micro-foncier (abattement 30 %) et en régime réel (déduction des charges), et vous recommande le régime le plus avantageux.

Onglet « Déficit Foncier »

Quand vos charges dépassent vos loyers, vous êtes en déficit foncier. Ce simulateur calcule le montant imputable sur votre revenu global (plafonné à 10 700 €/an), le solde reportable sur 10 ans, et l’économie fiscale résultante.

Onglet « Foncier Nu vs LMNP »

Comparez la location nue (revenus fonciers) et la location meublée non professionnelle (LMNP). Le LMNP offre un abattement de 50 % en micro-BIC et surtout l’amortissement du bien en régime réel, qui permet de réduire l’impôt à quasi-zéro pendant 15-20 ans.

Formules et barèmes fiscaux 2026

Micro-foncier (loyers ≤ 15 000 €/an) :

Base imposable = Loyers bruts × 70 % (abattement 30 %)
Impôt = Base × (TMI + 18,6 %)

Régime réel :

Revenu foncier net = Loyers bruts − Charges déductibles
Impôt = Revenu foncier net × (TMI + 18,6 %)

Déficit foncier :

Si charges > loyers → déficit foncier
Imputable sur revenu global : max 10 700 €/an (hors intérêts d’emprunt)
Solde reportable sur revenus fonciers des 10 années suivantes

LMNP réel — Amortissement :

Valeur amortissable = Valeur du bien × 80 % (hors terrain)
Amortissement annuel ≈ 2 % de la valeur du bâti
Base imposable = Loyers − Charges − Amortissement

Le micro-foncier est réservé aux revenus fonciers inférieurs à 15 000 €/an. Le régime réel engage pour 3 ans minimum. Les prélèvements sociaux de 18,6 % s’appliquent systématiquement en plus de la TMI sur les revenus fonciers nets positifs.

Exemple

Sophie, TMI 30 %, 12 000 € de loyers, 5 000 € de charges

Sophie loue un appartement nu. Elle perçoit 12 000 € de loyers annuels et supporte 5 000 € de charges réelles (travaux, assurance, intérêts, gestion).

Loyers bruts12 000 €

Charges réelles5 000 €

TMI + PS30 % + 18,6 % = 48,6 %

Micro-foncier : base12 000 × 70 % = 8 400 €

Micro-foncier : impôt8 400 × 48,6 % = 4 082 €

Réel : revenu net12 000 − 5 000 = 7 000 €

Réel : impôt7 000 × 48,6 % = 3 402 €

Économie au réel4 082 − 3 402 = 680 €/an

Résultat : Avec 5 000 € de charges (41,7 % des loyers, supérieur au seuil de 30 %), le régime réel économise 680 €/an par rapport au micro-foncier.

Questions fréquentes

Quelle est la différence entre micro-foncier et régime réel ?▼

Le micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers bruts, sans possibilité de déduire les charges réelles. Il est réservé aux revenus fonciers inférieurs à 15 000 €/an. Le régime réel permet de déduire toutes les charges (travaux, intérêts d’emprunt, assurance, frais de gestion, taxe foncière). Il est plus avantageux dès que les charges dépassent 30 % des loyers. Le choix du réel engage pour 3 ans minimum.

Comment fonctionne le déficit foncier ?▼

Quand vos charges déductibles (hors intérêts d’emprunt) dépassent vos loyers, le déficit foncier est imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 €/an. Le solde non imputé est reportable sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes. Condition : le bien doit rester loué pendant au moins 3 ans après l’imputation.

Foncier nu ou LMNP : quel régime choisir ?▼

La location meublée (LMNP) offre deux avantages majeurs : un abattement de 50 % en micro-BIC (vs 30 % en micro-foncier) et surtout la possibilité d’amortir le bien en régime réel. Pour un bien de 200 000 €, l’amortissement représente ~3 200 €/an, réduisant l’impôt à quasi-zéro pendant 15-20 ans. Le LMNP nécessite un expert-comptable et une inscription au greffe.

Les revenus fonciers sont-ils soumis aux prélèvements sociaux ?▼

Oui. Les revenus fonciers nets positifs sont soumis aux prélèvements sociaux de 18,6 % (CSG 9,2 %, CRDS 0,5 %, prélèvement de solidarité 7,5 %) en plus de l’impôt sur le revenu (TMI). Le taux global d’imposition est donc TMI + 18,6 %. Par exemple, avec une TMI à 30 %, le taux effectif est de 48,6 %.

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