Simulateur Capacité d'Emprunt 2026
Calculez combien vous pouvez emprunter avec la règle HCSF 35 %. Comparez les durées 15, 20 et 25 ans et mesurez l'impact de votre apport personnel.
Comment utiliser ce simulateur
Onglet « Capacité Maximale »
Saisissez vos revenus nets mensuels et vos charges en cours (crédits, pensions versées). Le simulateur applique la règle HCSF des 35 % pour déterminer votre mensualité maximale, puis calcule le capital empruntable via la formule d'amortissement. Vous obtenez immédiatement votre capacité d'emprunt, le coût total du crédit, et le budget d'achat avec ou sans apport.
Onglet « Durée Optimale »
Comparez votre capacité d'emprunt sur 15, 20 et 25 ans avec les taux moyens d'avril 2026. Visualisez le compromis entre capacité supplémentaire et coût des intérêts pour choisir la durée la mieux adaptée à votre projet.
Onglet « Avec vs Sans Apport »
Mesurez l'impact de votre apport personnel sur votre budget d'achat immobilier. Le simulateur déduit les frais de notaire estimés (~8 % dans l'ancien) et compare les budgets nets pour différents niveaux d'apport de 0 à 80 000 euros.
La règle HCSF des 35 %
Étape 1 — Mensualité maximale :
Mensualité max = Revenus nets mensuels x 35 % - Charges mensuelles
Étape 2 — Capital empruntable :
C = M x (1 - (1 + r)^(-n)) / r
Où : M = mensualité hors assurance, r = taux mensuel, n = nombre de mois
Étape 3 — Budget d'achat :
Budget = Capital empruntable + Apport - Frais de notaire (~8 %)
Règles HCSF (depuis janvier 2022) :
- Taux d'endettement maximal : 35 % des revenus nets (assurance incluse)
- Durée maximale : 25 ans (27 ans en VEFA ou avec travaux importants)
- Marge de dérogation : 20 % de la production trimestrielle des banques
Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a rendu ces règles juridiquement contraignantes depuis le 1er janvier 2022. Elles visent à limiter le surendettement des ménages tout en préservant l'accès au crédit immobilier. Les banques conservent une marge de flexibilité de 20 % pour les dossiers atypiques, principalement réservée aux primo-accédants et à l'achat de résidence principale.
Exemple de calcul
Couple avec 5 000 euros de revenus nets mensuels
Sophie et Thomas ont des revenus nets cumulés de 5 000 euros par mois, sans crédit en cours. Ils souhaitent emprunter sur 20 ans à 3,26 % avec une assurance à 0,30 %.
Résultat : Avec 5 000 euros de revenus et 40 000 euros d'apport, Sophie et Thomas peuvent viser un bien immobilier d'environ 303 000 euros (frais de notaire inclus) sur 20 ans.