Grundsteuerrechner 2026
Grundsteuer nach der Reform 2025 berechnen — Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz, Hebesatz-Vergleich für 30 große Städte und Alt-vs-Neu-Vergleich.
Grundsteuerreform 2025 · Bundesmodell § 15 GrStG · Steuermesszahl Wohnen 0,31 ‰ / Gewerbe 0,34 ‰ · Hebesätze Stand 01/2025 · Vereinfachte Berechnung, kein Rechtsanspruch
So funktioniert der Rechner
Tab „Grundsteuer berechnen"
Geben Sie Ihren Grundsteuerwert aus dem Feststellungsbescheid des Finanzamts ein, wählen Sie die Grundstücksart (Wohn- oder Nichtwohngrundstück) und entweder eine der 30 großen Städte mit dem aktuellen Hebesatz 2025 oder geben Sie den Hebesatz Ihrer Gemeinde manuell ein. Der Rechner ermittelt den Steuermessbetrag, die jährliche Grundsteuer, die vierteljährliche Fälligkeitsrate sowie den monatlichen Anteil.
Tab „Hebesatz-Vergleich"
Die sortierbare Tabelle zeigt alle 30 Städte mit ihren Hebesätzen nach der Reform 2025 sowie der resultierenden Jahressteuer für einen frei wählbaren Referenz-Grundsteuerwert. So sehen Sie auf einen Blick: Welche Städte sind günstig (z. B. Düsseldorf 374 %), welche sind teuer (Hamburg 975 %, München 824 %)? Sortieren Sie nach Hebesatz, Jahressteuer oder Stadtname.
Tab „Alt vs. Neu"
Tragen Sie Ihren alten Einheitswert (West: typisch 20.000–80.000 €, aus dem alten Einheitswertbescheid), die alte Steuermesszahl und den alten Hebesatz ein — sowie auf der rechten Seite den neuen Grundsteuerwert und Hebesatz ab 2025. Der Rechner zeigt die absolute und prozentuale Veränderung und bewertet, ob Sie zu den Gewinnern oder Verlierern der Reform gehören.
Die Grundsteuer-Formel
Schritt 1 — Steuermessbetrag:
Steuermessbetrag = Grundsteuerwert × Steuermesszahl
Schritt 2 — Jahressteuer:
Jahressteuer = Steuermessbetrag × (Hebesatz / 100)
Steuermesszahlen nach § 15 GrStG (Bundesmodell):
Wohngrundstücke: 0,31 ‰ (= 0,031 %)
Soziale Wohnraumförderung (§ 15 Abs. 3 GrStG): 0,2325 ‰ (–25 % Abschlag)
Nichtwohngrundstücke: 0,34 ‰ (= 0,034 %)
Unbebaute Grundstücke / Grundsteuer C: 0,34 ‰ (Hebesatz oft stark erhöht)
Fälligkeit der Grundsteuer:
Quartalsfällig: 15. Februar · 15. Mai · 15. August · 15. November (§ 28 GrStG)
Auf Antrag: Jahreseinmalzahlung zum 1. Juli möglich.
Grundsteuer C (§ 25 Abs. 5 GrStG):
Gemeinden dürfen für baureife, aber unbebaute Grundstücke einen gesondert erhöhten
Hebesatz (Grundsteuer C) festsetzen, um Baulandspekulation zu bekämpfen.
Beispiel Hamburg: Hebesatz C = 8.000 % für unbebaute, baureife Flächen.
Die drei Berechnungsmodelle im Überblick
Mit der Reform 2025 gibt es in Deutschland drei verschiedene Bewertungsansätze — je nach Bundesland gelten andere Regeln:
- Bundesmodell (11 Länder): Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, NRW, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Thüringen. Grundsteuerwert basiert auf Bodenrichtwert + Wohnfläche + Gebäudeart + Baujahr. Steuermesszahl: 0,31 ‰ (Wohnen) / 0,34 ‰ (Gewerbe). Sachsen und Saarland haben leicht abweichende Messzahlen.
- Flächenmodelle (Bayern, Niedersachsen, Hamburg*): Bayern berechnet ausschließlich nach Grundstücksfläche und Gebäudenutzfläche — keine Wertkomponente. Niedersachsen nutzt ein Flächen-Lagemodell mit Lagekomponente. Hamburg folgt dem Hamburger Wohnlagemodell mit einem stark erhöhten Hebesatz.
- Flächen-Faktor- / Bodenwertmodelle (Baden-Württemberg, Hessen): Baden-Württemberg besteuert ausschließlich den Bodenwert (Bodenrichtwert × Fläche) — Gebäude bleiben außen vor. Hessen nutzt ein Flächen-Faktor-Modell mit Lagefaktor aus Bodenrichtwert-Differenz.
Hinweis: Die Hebesätze in Bundesmodell- und Landesmodell-Gemeinden sind wegen unterschiedlicher Bewertungsgrundlagen nicht direkt vergleichbar. Der Rechner verwendet Bundesmodell-Messzahlen; Landesmodell-Werte dienen nur der Orientierung.
Beispiel: Einfamilienhaus in Hamburg
Familie Schreiber — Einfamilienhaus Hamburg-Rahlstedt (Bundesmodell-Vergleich)
Familie Schreiber besitzt ein Einfamilienhaus in Hamburg (Baujahr 1985, 130 m² Wohnfläche). Das Finanzamt hat nach neuem Recht einen Grundsteuerwert von 380.000 € festgestellt. Hamburg folgt dem Hamburger Wohnlagemodell mit Hebesatz 975 %.
Zum Vergleich (alter Einheitswert-System bis 2024):
Im Beispiel bleibt die Steuer in Hamburg trotz komplett neuer Berechnungsformel annähernd gleich — weil Hamburg den Hebesatz von 540 % auf 975 % erhöht und gleichzeitig Messzahl und Grundsteuerwert sich geändert haben. Andere Haushalte in Hamburg können je nach Lage deutlich mehr oder weniger zahlen.