Calculadora IR sobre Venda de Imóvel 2026
Calcule o ganho de capital e o IR devido na venda do seu imóvel. Alíquotas progressivas 15-22,5%, 3 isenções legais (imóvel único, reinvestimento, antes de 1969), fator de redução para imóveis antigos e DARF código 4600.
Dados da venda e isenções
R$
Valor do contrato de compra e vendaR$
Valor pago na compra + ITBI + cartórioR$
Reformas, ampliações com notas fiscaisAno da compra original
Lei 11.196/05: isenção por reinvestimento
—
Lei 13.259/16 · Lei 11.196/05 · Atualizado em abril/2026
Como usar
Aba «Calculadora IR»
Informe valor de venda, custo de aquisição, benfeitorias documentadas, ano de aquisição e as condições de isenção (imóvel único, reinvestimento em 180 dias). A calculadora mostra o ganho de capital, se você está isento e, em caso negativo, o IR devido com código DARF.
Aba «Isenções»
Detalha as 3 isenções legais com condições completas: (1) imóvel único até R$ 440.000, (2) reinvestimento em outro imóvel residencial em 180 dias, (3) imóvel adquirido antes de 1969.
Aba «Fator de redução»
Mostra a tabela de fator de redução por ano de aquisição para imóveis antigos (Lei 7.713/88 e Lei 11.196/05).
Fórmula do IR sobre ganho de capital
Passo 1: calcular o ganho de capital
• Ganho = Valor de venda - (Custo de aquisição + benfeitorias documentadas)
Passo 2: verificar isenções
• Imóvel único ≤ R$ 440.000 (sem vendas nos últimos 5 anos) → ISENTO
• Reinvestimento em imóvel residencial em 180 dias (Lei 11.196/05) → ISENTO (total) ou parcial
• Imóvel adquirido antes de 1969 → ISENTO (total)
Passo 3: aplicar fator de redução (se aplicável)
• 1970-1988: 5% por ano de posse (Lei 7.713/88)
• 1989-1995: fatores específicos 0,60 a 0,90 (Lei 11.196/05 art. 40)
• 1996+: sem redução
• Ganho tributável = ganho bruto × fator
Passo 4: aplicar alíquotas progressivas (Lei 13.259/16)
• Até R$ 5.000.000: 15%
• R$ 5M - R$ 10M: 17,5%
• R$ 10M - R$ 30M: 20%
• Acima de R$ 30M: 22,5%
Passo 5: pagar DARF
• Código 4600
• Vencimento: último dia útil do mês seguinte à venda
• Ganho = Valor de venda - (Custo de aquisição + benfeitorias documentadas)
Passo 2: verificar isenções
• Imóvel único ≤ R$ 440.000 (sem vendas nos últimos 5 anos) → ISENTO
• Reinvestimento em imóvel residencial em 180 dias (Lei 11.196/05) → ISENTO (total) ou parcial
• Imóvel adquirido antes de 1969 → ISENTO (total)
Passo 3: aplicar fator de redução (se aplicável)
• 1970-1988: 5% por ano de posse (Lei 7.713/88)
• 1989-1995: fatores específicos 0,60 a 0,90 (Lei 11.196/05 art. 40)
• 1996+: sem redução
• Ganho tributável = ganho bruto × fator
Passo 4: aplicar alíquotas progressivas (Lei 13.259/16)
• Até R$ 5.000.000: 15%
• R$ 5M - R$ 10M: 17,5%
• R$ 10M - R$ 30M: 20%
• Acima de R$ 30M: 22,5%
Passo 5: pagar DARF
• Código 4600
• Vencimento: último dia útil do mês seguinte à venda
Exemplos de cálculo
Exemplo 1: venda sem isenção (mais comum)
Comprou em 2015 porR$ 250.000
Vende em 2026 porR$ 450.000
Ganho de capitalR$ 200.000
É único imóvel?Não
Vai comprar outro em 180d?Não
Fator de redução (2015 > 1995)1,00 (sem redução)
Alíquota (15% - 1ª faixa)15%
IR devidoR$ 30.000
DARF código 4600Até último dia útil do mês seguinte
Exemplo 2: venda ISENTA (imóvel único ≤ R$ 440.000)
Comprou em 2018 porR$ 350.000
Vende em 2026 porR$ 430.000
Ganho de capitalR$ 80.000
É único imóvel ≤ R$ 440k?Sim
Vendeu outro nos últimos 5 anos?Não
IR devidoR$ 0 (ISENTO)
Exemplo 3: imóvel antigo (1985) com fator de redução
Comprou em 1985 porR$ 50.000 (atualizado)
Vende em 2026 porR$ 350.000
Ganho brutoR$ 300.000
Fator de redução (1985-1969) × 5%80% de redução
Ganho tributávelR$ 60.000
IR (15%)R$ 9.000
Economia com fator de reduçãoR$ 36.000
Perguntas frequentes
Desde 2017 (Lei 13.259/16), o ganho de capital tem alíquotas progressivas: 15% até R$ 5 milhões, 17,5% de R$ 5M a R$ 10M, 20% de R$ 10M a R$ 30M, e 22,5% acima de R$ 30 milhões. Cada alíquota incide apenas sobre a parcela correspondente (não sobre o total). Para a maioria das vendas residenciais, a alíquota é 15%.
(1) Imóvel único de valor até R$ 440.000, desde que você não tenha vendido outro imóvel nos últimos 5 anos. (2) Reinvestimento do valor em imóvel residencial no Brasil em até 180 dias (Lei 11.196/05) — isenção total ou proporcional, uso limitado a 1 vez a cada 5 anos. (3) Imóvel adquirido antes de 1969 — isenção total.
A Lei 7.713/88 concede redução de 5% ao ano sobre o ganho para imóveis adquiridos entre 1970 e 1988. A Lei 11.196/05 (art. 40) criou fatores específicos para 1989-1995 (0,60 a 0,90). Imóveis adquiridos em 1996 ou depois não têm fator de redução. Exemplo: imóvel de 1985, ganho R$ 300k → redução de 80%, ganho tributável R$ 60k, IR R$ 9.000.
O DARF do ganho de capital (código 4600) deve ser pago até o último dia útil do mês seguinte à assinatura do contrato de compra e venda. Você calcula o imposto no programa Ganho de Capital (GCAP) da Receita Federal, gera o DARF e paga em qualquer banco ou app bancário. O atraso gera multa de 0,33% ao dia (máximo 20%) + juros Selic.
Sim, desde que você tenha notas fiscais em seu nome. Reformas, ampliações, construções, piscina, muro, garagem e outras benfeitorias podem ser somadas ao custo de aquisição, reduzindo o ganho tributável. Você deve ter declarado essas benfeitorias na declaração de bens anual. Guarde as notas fiscais por pelo menos 5 anos.