Simulateur SCI 2026 — IS vs IR, Succession, Comparaison
Comparez la fiscalité SCI à l’IS et à l’IR, simulez l’impact succession avec démembrement et décote, et choisissez entre SCI, LMNP et nom propre.
Comment utiliser ce simulateur
Onglet « IS vs IR »
Renseignez les loyers annuels, les charges déductibles, la valeur du bien et votre TMI. Le simulateur compare la charge fiscale totale entre la SCI à l’IR (transparente, revenus fonciers) et la SCI à l’IS (amortissement + IS + flat tax sur dividendes).
Onglet « Impact Succession »
Saisissez la valeur des parts et l’âge de l’usufruitier pour simuler la transmission : décote d’illiquidité, démembrement usufruit/nue-propriété selon le barème fiscal (art. 669 CGI), et économie sur la base taxable.
Onglet « SCI vs LMNP vs Nom Propre »
Consultez le tableau comparatif des 3 principaux modes de détention d’un bien locatif : amortissement, déficit, plus-value, transmission et cas d’usage idéal.
SCI à l’IS vs SCI à l’IR : formules
Chaque associé déclare sa quote-part en revenus fonciers
Impôt = Bénéfice × (TMI + 18,6 % PS)
Pas d’amortissement du bien
Plus-value : régime des particuliers (exonération 22/30 ans)
SCI à l’IS :
IS = 15 % sur les premiers 42 500 €, 25 % au-delà
Amortissement possible (~2 %/an hors terrain)
Distribution en dividendes → flat tax 31,4 %
Plus-value = Prix de vente − VNC → IS 25 %
Barème fiscal usufruit (art. 669 CGI) :
• Usufruitier ≤ 50 ans : usufruit 60 %, nue-propriété 40 %
• 51-60 ans : usufruit 50 %, nue-propriété 50 %
• 61-70 ans : usufruit 40 %, nue-propriété 60 %
• 71-80 ans : usufruit 30 %, nue-propriété 70 %
• 81-90 ans : usufruit 20 %, nue-propriété 80 %
Exemple de calcul
Exemple : SCI avec 18 000 € de loyers, bien à 200 000 €
SCI IR (TMI 30 %) : 13 000 × (30 % + 18,6 %) = 6 318 € d’impôt.
SCI IS : Amortissement 4 000 € → bénéfice IS = 9 000 € → IS = 1 350 € → dividendes 7 650 € → flat tax 2 402 € → total 3 752 €.
Résultat : La SCI IS est plus avantageuse de 2 566 €/an, mais attention à la plus-value à la revente.