Simulateur Démembrement 2026 — Usufruit & Nue-Propriété
Calculez la répartition usufruit / nue-propriété et optimisez vos donations
| Âge de l'usufruitier | Usufruit | Nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans | 10 % | 90 % |
Barème fiscal 2026 · Art. 669 CGI · Mis à jour avril 2026
Comment utiliser ce simulateur
Ce simulateur vous permet de calculer la répartition entre usufruit et nue-propriété selon le barème fiscal de l'article 669 du CGI, de simuler les droits de donation en démembrement, et de comparer l'investissement en immobilier physique ou SCPI démembrée.
- Onglet Barème Fiscal : entrez la valeur du bien et l'âge de l'usufruitier pour obtenir la répartition usufruit / nue-propriété.
- Onglet Donation : simulez les droits de donation en nue-propriété et comparez avec une donation en pleine propriété.
- Onglet Immobilier vs SCPI : comparez la décote fiscale (barème 669) et la décote temporaire SCPI pour optimiser votre investissement.
Les barèmes utilisés sont ceux en vigueur au 1er janvier 2026 selon le Code général des impôts.
Barème fiscal du démembrement (art. 669 CGI)
Principe :
Pleine propriété = Usufruit + Nue-propriété
La répartition dépend de l'âge de l'usufruitier au jour de la donation ou du décès.
| Âge de l'usufruitier | Usufruit | Nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans | 10 % | 90 % |
Exemple pratique
Donation en nue-propriété d'un bien de 300 000 € à un enfant, donateur de 65 ans
- Valeur du bien : 300 000 €
- Nue-propriété (60 %) : 180 000 €
- Abattement enfant : 100 000 €
- Base taxable : 80 000 €
- Tranche 1 : 8 072 € × 5 % = 404 €
- Tranche 2 : 4 037 € × 10 % = 404 €
- Tranche 3 : 3 823 € × 15 % = 573 €
- Tranche 4 : 64 068 € × 20 % = 12 814 €
- Total droits : environ 14 194 €
- vs pleine propriété (200 000 € taxable) : environ 38 194 €
- Économie : environ 24 000 € + pas de droits au décès sur l'usufruit
Questions fréquentes
Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de percevoir les revenus du bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien, les « murs »). Cette séparation est définie aux articles 578 à 624 du Code civil.
Le barème fiscal est fixé par l'article 669 du Code général des impôts. Il répartit la valeur entre usufruit et nue-propriété par tranches décennales d'âge de l'usufruitier : de 90 %/10 % pour un usufruitier de moins de 21 ans à 10 %/90 % pour un usufruitier de plus de 91 ans.
Les droits de donation sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété, ce qui réduit considérablement la base taxable. Au décès du donateur, l'usufruit s'éteint automatiquement et les enfants récupèrent la pleine propriété sans droits supplémentaires. C'est l'un des outils les plus efficaces d'optimisation de la transmission.
Oui, il est possible d'acquérir des parts de SCPI en nue-propriété avec une décote temporaire fixée par la société de gestion. L'avantage principal est l'absence d'imposition sur les revenus pendant la durée du démembrement (pas de revenus perçus = pas d'impôt). À terme, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété des parts.
Seul l'usufruitier doit déclarer le bien à l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), et ce pour sa valeur en pleine propriété. Le nu-propriétaire n'est pas redevable de l'IFI sur le bien démembré. C'est un avantage fiscal significatif pour les investisseurs soumis à l'IFI.