Mietrechner

Q: Was ist der Unterschied zwischen Warmmiete und Kaltmiete?

Die Kaltmiete (Nettomiete) ist die reine Miete ohne Nebenkosten. Die Warmmiete ist das, was Sie tatsächlich zahlen: Kaltmiete + Nebenkosten/Betriebskosten + Heizkosten. In Anzeigen wird häufig nur die Kaltmiete genannt — achten Sie immer auf die Warmmiete.

Q: Was ist die 30-Prozent-Regel bei der Miete?

Die Faustregel besagt, dass maximal 30 % des monatlichen Nettoeinkommens für die Warmmiete ausgegeben werden sollten. Bei 2.500 € netto sind das 750 € Warmmiete. Über 40 % gilt als kritisch — es bleibt zu wenig für andere Ausgaben und Rücklagen.

Q: Was ist die Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse begrenzt die Miete bei Neuvermietung in angespannten Wohnungsmärkten auf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Ausnahmen gelten für Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen. Die Bremse muss vom Mieter aktiv gerügt werden.

Q: Was zählt alles zu den Nebenkosten?

Umlagefähige Betriebskosten laut BetrKV: Grundsteuer, Wasser/Abwasser, Müllabfuhr, Gebäudeversicherung, Hauswart, Aufzug, Gartenpflege, Schornsteinfeger und Allgemeinstrom. Durchschnitt: 2,50–3,50 €/m² pro Monat. Nicht umlagefähig: Verwaltungskosten und Instandhaltungsrücklagen.

Q: Muss ich die Kaution sofort komplett zahlen?

Nein. Laut §551 BGB darf die Kaution max. 3 Netto-Kaltmieten betragen und kann in 3 gleichen Monatsraten gezahlt werden. Die erste Rate ist bei Wohnungsübergabe fällig. Der Vermieter muss die Kaution getrennt auf einem Kautionskonto anlegen.

Warmmiete berechnen, Mietbelastung prüfen, Einzugskosten planen — alles auf einen Blick.

Kaltmiete + Nebenkosten + Heizkosten = Warmmiete

Eingabemodus

Kaltmiete (Nettomiete)

€

Reine Miete ohne Nebenkosten

Nebenkosten/Betriebskosten

€

Wasser, Müll, Hauswart, Versicherungen etc.

Heizkosten

€

Heizung und Warmwasser

Wohnfläche

m²

—

v1.0 · März 2026

So funktioniert der Rechner

Tab „Warmmiete berechnen"

Geben Sie Ihre Kaltmiete, Nebenkosten und Heizkosten ein — oder wechseln Sie in den Quadratmeter-Modus und berechnen Sie alle Kosten anhand der Wohnfläche. Der Rechner zeigt Ihre Warmmiete, die Kosten pro m² und die Jahreskosten auf einen Blick.

Tab „Miete leistbar?"

Geben Sie Ihr monatliches Nettoeinkommen und die Warmmiete ein. Der Rechner berechnet Ihre Mietbelastungsquote und bewertet, ob die Miete tragbar ist. Faustregel: Nicht mehr als 30 % des Nettoeinkommens für Miete ausgeben. Zusätzlich sehen Sie die 50-30-20-Aufteilung (Bedürfnisse – Wünsche – Sparen).

Tab „Kaution & Einzugskosten"

Der Einzug kostet mehr als nur die erste Miete. Geben Sie Ihre Kaltmiete, Warmmiete, geschätzte Umzugskosten und ggf. Maklergebühren ein. Der Rechner summiert alle Einzugskosten und zeigt, dass Sie die Kaution in 3 Raten zahlen dürfen (§551 BGB).

Die Formeln

Warmmiete:
Warmmiete = Kaltmiete + Nebenkosten (Betriebskosten) + Heizkosten

Mietbelastungsquote:
Mietbelastungsquote = Warmmiete / Nettoeinkommen × 100 %
Empfohlene max. Warmmiete = Nettoeinkommen × 30 %

Kaution (§551 BGB):
Kaution = 3 × Kaltmiete (Nettomiete)
Ratenzahlung: 3 gleiche Monatsraten

Einzugskosten gesamt:
Einzugskosten = Kaution + erste Warmmiete + Umzugskosten + ggf. Maklergebühr

Die Nebenkosten (Betriebskosten) umfassen laut Betriebskostenverordnung u.a. Grundsteuer, Wasser/Abwasser, Müllabfuhr, Gebäudeversicherung, Hauswart, Aufzug und Gartenpflege. Heizkosten werden meist separat abgerechnet. Der Durchschnitt liegt bei 2,50–3,50 €/m² für Betriebskosten und 1,00–2,00 €/m² für Heizkosten (Betriebskostenspiegel 2023/24).

Beispiel

Kevin (26), erste eigene Wohnung in München

Kevin hat gerade seinen ersten Job angetreten und sucht eine 45-m²-Wohnung in München. Die Kaltmiete beträgt 750 €, sein Nettoeinkommen liegt bei 2.200 €.

Kaltmiete750 €

Nebenkosten (ca. 3 €/m²)135 €

Heizkosten (ca. 1,50 €/m²)68 €

Warmmiete953 €/Monat

Mietbelastungsquote43,3 %

Empfohlene max. Warmmiete (30 %)660 €

Kaution (3 × 750 €)2.250 €

Einzugskosten gesamt4.703 €

Kevins Mietbelastung liegt bei 43 % — deutlich über der empfohlenen Grenze von 30 %. In München ist das leider typisch. Kevin plant, die Kaution in 3 Raten zu je 750 € zu zahlen und die Umzugskosten durch Eigenleistung niedrig zu halten. „Mir war nicht klar, dass allein der Einzug fast 5.000 € kostet."

Häufige Fragen

Was ist der Unterschied zwischen Warmmiete und Kaltmiete?▼

Die Kaltmiete (Nettomiete) ist die reine Miete für die Wohnung — ohne Nebenkosten. Die Warmmiete (Bruttomiete) ist das, was Sie tatsächlich jeden Monat überweisen: Kaltmiete + Nebenkosten/Betriebskosten + Heizkosten. In Wohnungsanzeigen wird häufig nur die Kaltmiete genannt — achten Sie immer auf die Warmmiete, um die tatsächliche Belastung zu kennen.

Was ist die 30-Prozent-Regel bei der Miete?▼

Die Faustregel besagt, dass Sie maximal 30 % Ihres monatlichen Nettoeinkommens für die Warmmiete ausgeben sollten. Bei 2.500 € netto wären das 750 € Warmmiete. Liegt die Quote zwischen 30–40 %, wird es eng. Über 40 % gilt als kritisch — es bleibt zu wenig für Lebensmittel, Versicherungen, Freizeit und Rücklagen. Ergänzend hilft die 50-30-20-Regel: 50 % für Bedürfnisse, 30 % für Wünsche, 20 % zum Sparen.

Was ist die Mietpreisbremse?▼

Die Mietpreisbremse gilt in angespannten Wohnungsmärkten (viele Großstädte). Sie begrenzt die Miete bei Neuvermietung auf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietspiegel). Ausnahmen: Neubauten (Erstbezug nach 1.10.2014), umfassend modernisierte Wohnungen und Fälle, in denen der Vormieter bereits eine höhere Miete gezahlt hat. Die Mietpreisbremse muss vom Mieter aktiv gerügt werden — informieren Sie sich, ob Ihre Stadt betroffen ist.

Was zählt alles zu den Nebenkosten?▼

Die umlagefähigen Betriebskosten sind in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) geregelt. Dazu gehören u.a.: Grundsteuer, Wasser/Abwasser, Müllabfuhr, Straßenreinigung, Gebäudeversicherung, Hauswart, Aufzug, Gartenpflege, Gemeinschaftsantenne/Kabelanschluss, Schornsteinfeger und allgemeiner Strom (Treppenhaus). Nicht umlagefähig sind z.B. Verwaltungskosten und Instandhaltungsrücklagen. Der Durchschnitt liegt bei 2,50–3,50 €/m² pro Monat (Betriebskostenspiegel 2023/24).

Muss ich die Kaution sofort komplett zahlen?▼

Nein. Laut §551 BGB darf die Kaution maximal 3 Netto-Kaltmieten betragen, und Sie haben das Recht, sie in 3 gleichen Monatsraten zu zahlen. Die erste Rate ist bei Übergabe der Wohnung fällig, die nächsten beiden mit den folgenden Mietzahlungen. Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem Vermögen auf einem Kautionskonto anlegen. Alternativ können Sie auch eine Mietkautionsversicherung oder ein Kautionssparbuch nutzen.