Budgetrechner Immobilie 2026 — Wie viel Haus kann ich mir leisten?
Maximalen Kaufpreis, Eigenkapital-Szenarien und Kaufnebenkosten nach Bundesland berechnen. Mit Belastungsquoten-Warnung und Grunderwerbsteuer 2026.
So funktioniert der Rechner
Tab „Maximaler Kaufpreis"
Geben Sie Ihr monatliches Netto-Haushaltseinkommen, den gewünschten Wohnkostenanteil (Empfehlung: 30–35 %), Ihr Eigenkapital sowie Zinssatz und Anfangstilgung ein. Der Rechner berechnet die maximale Darlehenssumme, den maximalen Kaufpreis inklusive aller Nebenkosten und warnt bei einer Belastungsquote über 40 %. Unter „Weitere Optionen" wählen Sie das Bundesland (Grunderwerbsteuer) und ob ein Makler einzuberechnen ist.
Tab „Eigenkapital-Szenario"
Sehen Sie auf einen Blick, wie sich unterschiedliches Eigenkapital (0 €, 50.000 €, 100.000 €, 150.000 €) auf den möglichen Kaufpreis, die Monatsrate und die Restschuld nach 10 Jahren auswirkt — bei identischer Einkommens- und Zinssituation.
Tab „Nebenkosten berücksichtigen"
Geben Sie den gewünschten Kaufpreis und Ihr Bundesland ein. Der Rechner zeigt das tatsächlich benötigte Gesamtkapital (Kaufpreis + alle Nebenkosten), die Mindest-EK-Empfehlung (20 %) und ob Ihr Eigenkapital ausreicht, um zumindest die Nebenkosten zu decken — was Banken als Grundvoraussetzung werten.
Die Formeln
Max. Darlehen = monatlich verfügbar × 12 / (Zinssatz % + Tilgungssatz %)
Beispiel: 1.575 €/Monat × 12 / (3,5 % + 2,0 %) = 343.636 €
Maximaler Kaufpreis:
Max. Kaufpreis = (Eigenkapital + Max. Darlehen) / (1 + Nebenkostenquote)
Beispiel: (80.000 + 343.636) / (1 + 0,115) = 380.000 € (NRW, mit Makler: ~12,5 %)
Nebenkostenquote je Bundesland:
Nebenkosten = Grunderwerbsteuer + Notar (1,5 %) + Grundbuch (0,5 %) + Makler (optional 3,57 %)
Bayern ohne Makler: 3,5 % + 2,0 % = 5,5 %
NRW mit Makler: 6,5 % + 2,0 % + 3,57 % = ~12,1 %
Belastungsquote:
Belastungsquote = Monatliche Rate / Nettoeinkommen
Empfehlung: ≤ 35 % | Maximum (Banken): 40 %
Restschuld nach N Jahren (Annuität):
Monatszins = Jahreszins / 12; Tilgungsanteil = Annuität − Zinsanteil; Restschuld iterativ berechnet
Die Berechnung verwendet den vereinfachten Annuitätenansatz (Zins + Anfangstilgung), wie er von Banken und Baufinanzierungsberatern standardmäßig für die Tragbarkeitsrechnung eingesetzt wird. Die Restschuld wird monatlich exakt iteriert. Für verbindliche Zahlen konsultieren Sie Ihre Bank.
Grunderwerbsteuer 2026 — alle 16 Bundesländer
| Bundesland | GrESt | Notar+GB | Ohne Makler | Mit Makler |
|---|---|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 2,0 % | 5,5 % | 9,1 % |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 2,0 % | 7,0 % | 10,6 % |
| Hamburg | 5,5 % | 2,0 % | 7,5 % | 11,1 % |
| Bremen | 5,5 % | 2,0 % | 7,5 % | 11,1 % |
| Sachsen | 5,5 % | 2,0 % | 7,5 % | 11,1 % |
| Niedersachsen | 5,0 % | 2,0 % | 7,0 % | 10,6 % |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 2,0 % | 7,0 % | 10,6 % |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 2,0 % | 7,0 % | 10,6 % |
| Thüringen | 5,0 % | 2,0 % | 7,0 % | 10,6 % |
| Hessen | 6,0 % | 2,0 % | 8,0 % | 11,6 % |
| Berlin | 6,0 % | 2,0 % | 8,0 % | 11,6 % |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | 2,0 % | 8,0 % | 11,6 % |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 2,0 % | 8,5 % | 12,1 % |
| Brandenburg | 6,5 % | 2,0 % | 8,5 % | 12,1 % |
| Saarland | 6,5 % | 2,0 % | 8,5 % | 12,1 % |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 2,0 % | 8,5 % | 12,1 % |
Quelle: Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) §11 i. V. m. Landesrecht. Stand März 2026. Makleranteil: 3,57 % (Käufer, inkl. 19 % MwSt) nach §656c BGB-Regelung (hälftige Teilung bei Doppelmandat).
Beispiel
Familie Schneider aus Düsseldorf, 4.500 € Netto-Haushalt, 80.000 € Eigenkapital
Familie Schneider verdient zusammen 4.500 € netto im Monat und hat 80.000 € Eigenkapital gespart. Sie suchen in NRW (Grunderwerbsteuer 6,5 %). Zinssatz aktuell 3,5 %, Tilgung 2,0 %. Makler soll einbezogen werden.
Hätte Familie Schneider stattdessen in Bayern gekauft (GrESt 3,5 %, ohne Makler), läge der maximale Kaufpreis bei ca. 400.000 € — also 22.000 € mehr, allein durch die Wahl des Bundeslandes.