AfA-Rechner 2026
Absetzung für Abnutzung für Mietimmobilien berechnen — lineare AfA, degressive AfA 5 % und Sonderabschreibung §7b EStG mit Steuerersparnis.
AfA 2026 · §7 Abs. 4 EStG (linear 2 %/2,5 %/3 %) · §7 Abs. 5a EStG (degressiv 5 %) · §7b EStG (Sonder-AfA) · Vereinfachte Berechnung, kein Steuerberatungsersatz
So funktioniert der Rechner
Tab „AfA berechnen"
Geben Sie Kaufpreis, Bodenwertanteil (nicht abschreibbarer Grundstücksanteil), Baujahr-Kategorie und Grenzsteuersatz ein. Der Rechner ermittelt den Gebäudewert als AfA-Basis, wendet den gesetzlichen AfA-Satz an und zeigt die jährliche Abschreibung sowie Steuerersparnis — monatlich und über die gesamte Nutzungsdauer.
Tab „Linear vs. Degressiv"
Für Neubauten vergleicht der Rechner alle drei relevanten Methoden: lineare 2 % (Altbau-Standard), lineare 3 % (Neubau ab 2023) und degressive 5 % (§7 Abs. 5a, Baubeginn ab 01.10.2023). Sie sehen die jährliche AfA je Methode und die kumulierte Steuerersparnis über 10 Jahre — inklusive des konkreten Vorteils der degressiven Methode gegenüber der linearen.
Tab „Sonderabschreibung §7b"
Eingabe von Baukosten pro m² und Wohnfläche. Der Rechner prüft automatisch, ob die Baukosten-Obergrenze von €5.200/m² eingehalten wird, berechnet die §7b-Sonderabschreibung (5 % × 4 Jahre) auf Basis max. €4.000/m² und kombiniert sie mit der regulären linearen AfA von 3 % — inklusive gesamter jährlicher Steuerersparnis für die ersten vier Jahre.
Die AfA-Formeln im Überblick
AfA-Basis = Kaufpreis − Bodenwert
Jährliche AfA = AfA-Basis × AfA-Satz
Steuerersparnis = Jährliche AfA × Grenzsteuersatz
AfA-Sätze 2026:
2,5 % / 40 Jahre — Gebäude mit Baujahr vor 1925 (§7 Abs. 4 Nr. 2a)
2,0 % / 50 Jahre — Gebäude Baujahr 1925–2022 (§7 Abs. 4 Nr. 2a)
3,0 % / 33 Jahre — Neubau ab 01.01.2023 (§7 Abs. 4 Nr. 2a i.V.m. JStG 2022)
Degressive AfA (§7 Abs. 5a EStG)
AfA-Jahr 1 = Gebäudewert × 5 %
AfA-Jahr n = Restbuchwert (Vorjahr) × 5 %
Voraussetzung: Baubeginn 01.10.2023–30.09.2029 · nur Wohngebäude
Sonderabschreibung §7b EStG
§7b-Basis = min(Herstellungskosten/m², 4.000 €) × Wohnfläche
Sonder-AfA = §7b-Basis × 5 % × 4 Jahre
Zusatzvoraussetzung: Baukosten ≤ €5.200/m², EH 40 + QNG-Siegel
Rechenbeispiel: Eigentumswohnung, Baujahr 2010
Kaufpreis €300.000 — Mietwohnung in Köln
Ergebnis:
Rechenbeispiel: Neubau — Degressiv 5 % vs. Linear 3 %
Neubau-ETW, Baubeginn 2024, Gebäudewert €300.000
Vergleich der kumulierten Steuerersparnis über 5 Jahre bei 42 % Grenzsteuersatz:
In den ersten Jahren bietet die degressive AfA deutlich höhere Abschreibungen — besonders wertvoll bei hohem Grenzsteuersatz.
§7b Sonderabschreibung — Voraussetzungen 2026
Checkliste: Wer kann §7b nutzen?
Quelle: §7b EStG, BMF-Schreiben vom 21.05.2025 (IV C 3 - S 2197/00009).