Mietrenditerechner 2026
Bruttorendite, Nettorendite und Eigenkapitalrendite für Immobilieninvestitionen — mit Grunderwerbsteuer nach Bundesland, Hausgeld, Notar und Leverageeffekt.
Richtwerte 2026 · Grunderwerbsteuer nach Bundesland · Notar 1,5 % · Makler 3,57 % · Vereinfachte Berechnung, kein Anlageberatung
So funktioniert der Rechner
Tab „Bruttorendite"
Geben Sie Kaufpreis und Jahreskaltmiete ein. Der Rechner berechnet die Bruttorendite in Prozent sowie den Kaufpreisfaktor (das Vielfache der Jahreskaltmiete). Die Bruttorendite dient als schneller Erstfilter — ohne Nebenkosten und Bewirtschaftungsaufwand.
Tab „Nettorendite"
Hier werden alle realen Kosten einbezogen: Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer nach Bundesland, Notar 1,5 %, Makler 3,57 %) sowie laufende Bewirtschaftungskosten (Hausgeld, Instandhaltungsrücklage €1/m²/Monat, Verwaltung, Leerstandsrisiko). Optional können Sie Finanzierungskosten (Zins + Tilgung) einbeziehen und den monatlichen Cashflow ermitteln.
Tab „EK-Rendite & Hebel"
Dieser Tab zeigt den Leverageeffekt: Wie entwickelt sich Ihre Eigenkapitalrendite im Vergleich zur Gesamtrendite bei Fremdfinanzierung? Außerdem ein direkter Vergleich: Gleiche €-Summe in einen ETF mit 7 % p.a. vs. Immobilie mit Hebel über 10 Jahre.
Die Renditeformeln
Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete
Nettorendite = Jahresreinertrag ÷ Gesamtinvestition × 100
Jahresreinertrag = Jahreskaltmiete − laufende Kosten (Hausgeld + Instandhaltung + Verwaltung + Leerstand)
Gesamtinvestition = Kaufpreis + Grunderwerbsteuer + Notar + Makler
EK-Rendite = (Jahresreinertrag − Zinsen) ÷ Eigenkapital × 100
Leveragefaktor = EK-Rendite ÷ Gesamtrendite
Positiver Hebel: Gesamtrendite > Darlehenszins → EK-Rendite steigt
Negativer Hebel: Gesamtrendite < Darlehenszins → EK-Rendite sinkt
Grunderwerbsteuer nach Bundesland 2026
Zusätzlich: Notarkosten inkl. Grundbucheintragung ca. 1,5 % und Maklerprovision ca. 3,57 % (je hälftig nach §656c BGB).
Rechenbeispiel: Eigentumswohnung in NRW
2-Zimmer-Wohnung, 65 m², Dortmund
Nebenkosten (NRW, Grunderwerbsteuer 6,5 %):
Laufende Kosten p.a.:
Die Bruttorendite von 4,5 % schmilzt nach allen Kosten auf 2,08 % Nettorendite — typisch für NRW-Großstädte.
Leverageeffekt: Immobilie vs. ETF
Eigenkapital €50.000 — zwei Strategien über 10 Jahre
Strategie A: ETF (7 % p.a. Zinseszins)
Strategie B: Immobilie €250.000 mit 80 % Fremdfinanzierung
In diesem Szenario gilt: Darlehenszins (3,5 %) > Gesamtrendite (2,5 %) → negativer Hebeleffekt. Der Fremdkapitaleinsatz schadet der EK-Rendite. Die Immobilie lohnt sich hier nur über Wertsteigerung — reines Spekulationsmotiv.
Für einen positiven Hebeleffekt muss die Nettorendite den Darlehenszins übersteigen — was in teuren Lagen kaum noch gelingt.