Maklerprovisionrechner — Discovery Notes

JTBD

“Wie viel kostet mich der Makler beim Hauskauf?” / “Wer zahlt den Makler bei der Mietwohnung?” / “Wie hoch ist die Provision in meinem Bundesland?”

Zielgruppen

Immobilienkäufer, die ihre Gesamtkosten (inkl. Nebenkosten) ermitteln wollen
Verkäufer, die wissen wollen, was sie dem Makler zahlen müssen
Mieter und Vermieter, die das Bestellerprinzip verstehen wollen
Kapitalanleger, die Erwerbsnebenkosten für die Renditeberechnung brauchen
Steuerberater und Immobilienprofis

Kernrechner (3 Tabs)

Tab 1: Kaufimmobilie

Inputs: Kaufpreis (€), Bundesland/Region
Weitere Optionen: Eigener Provisionssatz Käufer (%), Eigener Provisionssatz Verkäufer (%)
Outputs: Käuferprovision (€), Verkäuferprovision (€), Gesamtprovision (€), MwSt-Aufteilung, steuerlicher Hinweis
Key insight: § 656c BGB Halbteilungsgrundsatz — Käufer ≤ Verkäufer

Tab 2: Mietimmobilie

Inputs: Kaltmiete (€/Monat), Auftraggeber (Vermieter / Mieter)
Outputs: Maklercourtage (€) = 2 Kaltmieten + 19 % MwSt, Zahler, steuerlicher Hinweis
Key insight: Bestellerprinzip seit 01.06.2015 — wer bestellt, zahlt

Tab 3: Regionale Unterschiede

Inputs: Bundesland (für Hervorhebung)
Outputs: Tabelle mit Provisionssätzen je Bundesland (Käufer / Verkäufer / Gesamt), alle inkl. MwSt
Key insight: Hamburg und Bremen/Hessen haben niedrigere Sätze als der Bundesdurchschnitt

Relevante Rechtsnormen

§ 656c BGB — Lohnanspruch bei Tätigkeit für beide Parteien (seit 23.12.2020)

Makler darf von Käufer max. so viel verlangen wie vom Verkäufer
Verstöße: Vereinbarung ist unwirksam (§ 656d BGB)
Gilt nur für Wohnimmobilien (§ 656a BGB Anwendungsbereich)
Ziel: Käufer sollen nicht mehr allein die Provision tragen

§ 2 Abs. 1a WoVermRG — Bestellerprinzip (seit 01.06.2015)

Wer den Makler bestellt (Auftraggeber), zahlt
Makler darf keine Provision vom Mieter verlangen, wenn dieser nicht Auftraggeber ist
Maximale Courtage: 2 Kaltmieten + MwSt (unveränderter Grundsatz)
Ausnahme: Mieter beauftragt Makler gezielt für bestimmtes Objekt

§ 255 HGB / § 9 EStG — Steuerliche Behandlung

Käufer: Provision = Anschaffungsnebenkosten → Aktivierungspflicht, kein Sofortabzug
Vermieter (Neuvermietung): Provision = Werbungskosten (§ 9 Abs. 1 EStG) → Sofortabzug
Bei Erwerb zum Zweck der Vermietung: Provision erhöht AfA-Basis

Schlüsseldaten 2026 (verifiziert)

Bundesland	Käufer (inkl. MwSt)	Verkäufer (inkl. MwSt)	Gesamt
Bayern, NRW, Berlin, BW u. a.	3,57 %	3,57 %	7,14 %
Hamburg	3,125 %	3,125 %	6,25 %
Bremen, Hessen, MV	2,975 %	2,975 %	5,95 %
Standardformel: 3 % netto × 1,19	= 3,57 % brutto	= 3,57 % brutto	—

Mietrecht	Wert
Maximale Courtage (Bestellerprinzip)	2 Kaltmieten + 19 % MwSt
Beispiel: 900 € Kaltmiete	2.142 € gesamt
Zahlungspflichtiger	Auftraggeber (i. d. R. Vermieter)
Rechtsbasis	§ 2 Abs. 1a WoVermRG seit 01.06.2015

Typische Marktpreise 2026

Großstädte: Verhandlungsspielraum bis ca. 0,5 % je Partei
Ländlicher Raum: Sätze oft direkt bei 3,57 % je Seite
Gewerbliche Objekte: Nicht von § 656c BGB erfasst — frei verhandelbar, oft 3–6 % nur Käufer
Online-Makler (z. B. McMakler, Homeday): Oft 1,5–2,98 % je Partei, sinkend

Wettbewerber / ähnliche Tools

Immobilienscout24 Provisionrechner (vereinfacht, kein regionaler Vergleich)
Haufe Maklerprovisionsrechner (Paywall/kostenpflichtig)
Sparkassen Immobilien Rechner (ohne Bestellerprinzip-Modul)
Keine freien Tools mit Bundesländer-Vergleichstabelle

SEO-Potential

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Saisonalität: Kaufentscheidungen häufig Frühjahr/Herbst

Verwandte Rechner (interne Links)

/de/kaufnebenkostenrechner — Alle Kaufnebenkosten inkl. Provision
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/de/mietrechner — Mietkosten und Mietpreisbremse
/de/budgetrechner-immobilie — Kaufkraft-Budget
/de/mietrenditerechner — Kapitalanleger-Rendite
/de/afa-rechner — Gebäudeabschreibung

Quellen

§ 656c, § 656d BGB (Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten, BGBl. I 2020, S. 2480)
§ 2 Abs. 1a WoVermRG (Wohnungsvermittlungsgesetz — Bestellerprinzip seit 01.06.2015)
IVD (Immobilienverband Deutschland): Provisionssätze nach Bundesländern 2026
Immobilienscout24: Marktübersicht Maklerprovision 2026
BMF / EStG § 9 (Werbungskosten Vermieter)
§ 255 HGB (Anschaffungskosten)