Budgetrechner Immobilie — Discovery Notes
JTBD
“Wie viel Haus kann ich mir leisten?” / “Reicht mein Eigenkapital für den Immobilienkauf?” / “Wie hoch sind die Nebenkosten in meinem Bundesland?”
Zielgruppen
- Erstkäufer, die ihren Kaufpreisrahmen ermitteln wollen (größtes Segment: 25–45 Jahre)
- Paare/Familien, die prüfen ob Miete-zu-Kauf-Übergang finanziell sinnvoll ist
- Kapitalanleger, die Finanzierbarkeit eines Renditeobjekts einschätzen wollen
- Immobilienmakler und Finanzberater als Tool für Erstgespräche mit Kunden
- Personen, die Eigenkapital gezielt ansparen und Zeithorizont planen wollen
Kernrechner (3 Tabs)
Tab 1: Maximaler Kaufpreis
- Inputs: Monatl. Netto-Haushalt (€), Wohnkostenanteil (%), Eigenkapital (€), Zinssatz (%), Anfangstilgung (%), Bundesland, Makler ja/nein
- Outputs: Max. Darlehenssumme, Max. Kaufpreis, Monatliche Rate, Belastungsquote (mit Warnung >40 %), Restschuld nach 10 Jahren, Nebenkosten-Aufschlüsselung, EK-Quote
- Key insight: Belastungsquoten-Warnung ist der wichtigste Trigger für Sharing
Tab 2: Eigenkapital-Szenario
- Inputs: Nettoeinkommen, Wohnanteil, aktuelles EK (für Markierung), Zins, Tilgung, Bundesland, Makler
- Outputs: Vergleichstabelle EK €0 / €50K / €100K / €150K → je Kaufpreis, Monatsrate, Restschuld 10 J.
- Key insight: Zeigt konkreten Anreiz zum weiteren Sparen
Tab 3: Nebenkosten berücksichtigen
- Inputs: Kaufpreis, Bundesland, Makler ja/nein, Eigenkapital
- Outputs: Nebenkosten (GrESt, Notar, GB, Makler), Gesamtkapitalbedarf, Mindest-EK-Empfehlung (20 %), EK-Lücke
- Key insight: Viele Käufer unterschätzen die Nebenkosten massiv
Relevante Rechtsnormen
Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG)
- §1 GrEStG: Steuertatbestand — Kauf eines inländischen Grundstücks
- §8 GrEStG: Bemessungsgrundlage = Kaufpreis (Gegenleistung)
- §11 GrEStG: Steuersatz — bundeseinheitlich 3,5 % als Grundsatz, Länder dürfen abweichen (Föderalismusreform 2006)
- Aktuell: Bayern und Sachsen mit historischen Niedrigsätzen (3,5 % / 5,5 %), NRW/BB/SL/SH mit 6,5 %
BGB (Maklerrecht)
- §656c BGB (seit 23.12.2020): Bei Doppelmandat (Verkäufer und Käufer) max. hälftige Teilung der Courtage
- Üblich: Verkäufer zahlt 3,57 %, Käufer zahlt 3,57 % (je inkl. 19 % MwSt)
- Regional unterschiedlich: In Berlin zahlt häufig nur der Verkäufer
KWG / CRR (Bankaufsicht)
- EBA-Leitlinien zur Kreditwürdigkeitsprüfung (seit 2021)
- §505a BGB (Verbraucherdarlehen): Kreditinstitut muss Kreditwürdigkeit umfassend prüfen
- Faustregel Belastungsquote ≤ 40 % stammt aus Bankinternen Prüfkriterien
GNotKG (Notarkosten)
- Gerichts- und Notarkostengesetz: Kostentabelle Anlage 2
- Kaufpreis 400.000 €: Beurkundungsgebühr (2× 0,5 % nach KV-Nr. 21100) + Vollzugsgebühren
- Vereinfacht: ~1,5 % Notar + ~0,5 % Grundbuch = 2,0 % gesamt (Faustformel, leicht variierend)
Schlüsseldaten 2026 (verifiziert)
| Bundesland | Grunderwerbsteuer | Ohne Makler | Mit Makler (3,57 %) |
|---|
| Bayern | 3,5 % | 5,5 % | 9,1 % |
| Sachsen | 5,5 % | 7,5 % | 11,1 % |
| Hamburg | 5,5 % | 7,5 % | 11,1 % |
| Bremen | 5,5 % | 7,5 % | 11,1 % |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 7,0 % | 10,6 % |
| Niedersachsen | 5,0 % | 7,0 % | 10,6 % |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 7,0 % | 10,6 % |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 7,0 % | 10,6 % |
| Thüringen | 5,0 % | 7,0 % | 10,6 % |
| Hessen | 6,0 % | 8,0 % | 11,6 % |
| Berlin | 6,0 % | 8,0 % | 11,6 % |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | 8,0 % | 11,6 % |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 8,5 % | 12,1 % |
| Brandenburg | 6,5 % | 8,5 % | 12,1 % |
| Saarland | 6,5 % | 8,5 % | 12,1 % |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 8,5 % | 12,1 % |
Zinsniveau 2026: Durchschnittlicher Effektivzins für 10 Jahre Zinsbindung (80 % Beleihung): ~3,2–4,0 %
Notar/Grundbuch: ~2,0 % pauschal (GNotKG Anlage 2, Kaufpreis 200.000–600.000 €)
Tilgungsempfehlung: Mind. 2 % p. a. (Banken akzeptieren oft 1 % Mindesttilgung)
Max. Darlehen = verfügbare Monatsrate × 12 / (Zinssatz + Tilgungssatz)
Max. Kaufpreis = (EK + Max. Darlehen) / (1 + Nebenkostenquote)
Nebenkostenquote = GrEStSatz/100 + 0.015 + 0.005 + (mitMakler ? 0.0357 : 0)
Belastungsquote = Monatsrate / Nettoeinkommen → Warnung bei > 40 %
Restschuld (iterativ): Schuld_m+1 = Schuld_m - (Annuität - Schuld_m × MonatsZins)
- Interhyp.de — Kaufpreisrechner (kostenlos, aber Lead-Gen, Registrierung nötig)
- Dr. Klein — Budgetrechner (ähnlich, mit Beratungsangebot)
- Verivox — Baufinanzierungsrechner (Vergleichsportal, kein reiner Budget-Fokus)
- ImmobilienScout24 — “Finanzierungscheck” (sehr basic, keine Nebenkostendetails)
- Finanztip — Rechner + Artikel (qualitativ gut, aber kein Bundesland-Vergleich)
Differenzierung sum.money:
- Einziger Rechner mit EK-Szenario-Tab (0/50K/100K/150K Vergleich)
- Vollständige Nebenkosten nach Bundesland ohne Login
- Belastungsquoten-Warnung inline, nicht als separates Tool
- Sharable URL für alle Parameter
SEO-Potential
- Keyword: “wie viel haus kann ich mir leisten” — sehr hohes Volumen (100K+/Monat)
- Keyword: “budgetrechner immobilie” — mittel, transaktional
- Keyword: “kaufnebenkosten berechnen bundesland” — mittel-hohes Volumen
- Keyword: “immobilien budget rechner 2026” — saisonal (Jahreswechsel peaks)
- Keyword: “belastungsquote immobilien” — informational, niedrig-mittel
- Keyword: “grunderwerbsteuer bundesland vergleich 2026” — informational, gut
- Long-tail: “wie viel eigenkapital für 400000 euro haus” — sehr transaktional
Verwandte Rechner (interne Links)
- /de/hypothekenrechner — Monatliche Rate und Tilgungsplan
- /de/kaufnebenkostenrechner — Detaillierter Nebenkostenrechner (inkl. Inventar-Trick)
- /de/tilgungsrechner — Kompletter Tilgungsplan mit Sondertilgungen
- /de/sparrechner — Eigenkapital ansparen
- /de/mietrechner — Miete vs. Kauf Vergleich
- /de/mietrenditerechner — Für Kapitalanleger
Quellen
- Grunderwerbsteuergesetz §11 i. V. m. Landesgesetzen (Stand 2026)
- GNotKG Anlage 2 (Kostenverzeichnis Notargebühren)
- §656c BGB (Maklerrecht seit 23.12.2020)
- Bundesbank: Baufinanzierungsstatistik Q4 2025
- EBA: Guidelines on loan origination and monitoring (EBA/GL/2020/06)
- Interhyp Zinstrend-Report März 2026 (Zinsniveau 3,2–4,0 %)
- Statista: Durchschnittlicher Kaufpreis Bestandswohnungen Deutschland 2025